Кадастровый казус

С нового года во Владимирской области увеличилась кадастровая стоимость земли, соответственно выросли земельный налог и арендная плата за участки. К чему это привело?

Этим вопросом озаботились депутаты владимирского областного Заксобрания - члены комитета по экономической политике и собственности. Председатель комитета Сергей Сахаров доложил присутствующим (кроме депутатов, в «белодомовском» в зале заседаний были представители местного самоуправления и бизнеса, СМИ) о ситуации, сложившейся на предприятиях и организациях области после новой оценки земли.

- Кадастровая стоимость земельных участков - цена земли, наиболее реально отражающая ее рыночную стоимость, - начал Сергей Владимирович, и, как выяснилось уже через несколько минут после начала его доклада, уже этот постулат вошел в клинч с владимирскими реалиями.

Дело в том, что кадастровая оценка губернских земель (всего было оценено более полумиллиона земельных участков в границах населенных пунктов региона) проводилась в докризисные времена, когда рыночная стоимость земельных участков была, что называется, на пике. А потом случился кризис, рынок среагировал снижением цен на недвижимость, а вчерашние данные земельного кадастра уже обрели статус законной нормы, от которой и начисляется земельный налог и арендная плата на землю.

Землепользование по факту вздорожало, и налоги мертвой хваткой схватили за горло бизнес-структуры и прочие организации. По результатам проведенных работ общая кадастровая стоимость земель населенных пунктов области увеличилась в 2,4 раза, а в некоторых территориях 1 гектар (на бумаге) стал стоить 100 млн рублей. Кто выкупит его за такие деньги, вопрос…

Сможет ли собственник платить налог при такой кадастровой стоимости участков, тоже сомнительно. Например, «земельный» платеж за школу в Лакинске вырос почти в десять раз, а коэффициент увеличения земельного налога для магазина в деревне Хрястово Собинского райпо составляет 364,0.

Напомним, что земельный налог рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость земли умножается на ставку, которую определяет представительный орган муниципальных образований. Собранный земельный налог идет в бюджеты муниципалитетов, и, казалось бы, чем он больше, тем больше денег в местной казне.

Однако на практике может получиться, что налог будет так велик, что недоимки в бюджет только вырастут, частники разорятся, социальная напряженность возрастет.

- Есть случаи, когда налог на землю и арендная плата гораздо выше, чем валовая выручка в бизнесе. То есть, по сути, это разорение и уничтожение бизнеса, - заметил председатель комитета Сахаров.

Кому хуже: бизнесу или власти?
Однако пессимизм парламентариев не разделяет выступившая на комитете представитель обладминистрации - зам.директора департамента земельных отношений Жанна Горяйнова:

- Постоянно звучат заявления, что кадастровая стоимость слишком высока для Владимирской области. Но давайте посмотрим на это с другой стороны. Что в этом плохого? Если земля во Владимирской области ценится, если она имеет спрос, то, наверное, это неплохо.

Зал загудел: «Еще как плохо». Кто-то выкрикнул: «Дороже, чем в Сочи, земля владимирская!». И новая кадастровая стоимость бьет не только по бизнесу. Не стоит забывать о коллизиях межбюджетных отношений. Земельный налог рассчитывает муниципалитет, а, например, за школы, больницы и прочие объекты соцкультбыта, расположенные на его территории, платит район. А в районном бюджете на это средств нет. Такая ситуация произошла, в частности, в Коврове: на уплату земельного налога было заложено 69,9 млн рублей, а после «кадастровых новшеств» заплатить нужно 114 млн. Даже если муниципалитет установит минимальную ставку, суммы выплывают нешуточные. По словам главы Петушинского района Алексея Середы, несмотря на снижение ставок в три раза, земельные платежи за объекты образования составляют несколько миллионов рублей.

- Бизнес в лучших условиях, чем мы, - заявил Середа. - Земельный налог предприятия, расположенного на 20 га, равен налогу за школу с территорией в 2 га. И все из-за того, что школа проходит по самой высокой ставке «административное здание». Вывод простой - нужна другая оценка, пересмотр кадастровой стоимости.

Сделать это, впрочем, проблематично. По действующему законодательству, кадастровая оценка земель производится не чаще, чем раз в три года. Те, кто хочет оспорить уже утвержденный кадастр, могут пойти в суд, заказать независимую оценку земель (за свой счет и без возмещения ущерба).

Кто же насчитал такую кадастровую стоимость владимирских земельных участков, вызвавшую бунт на многопалубном корабле губернии? Какую методику и критерии использовали при расчетах?

«Земля» и воля… политическая
Стоимость владимирских участков определяла московская фирма - ГКЦ «Земля». Как сообщил представитель Роснедвижимости Алексей Антонов, в расчетах организация использовала сложную методику из более чем 50 критериев и основывалась на данных, предоставленных ОМСУ, агентств недвижимости и Интернета (!). Учитывалось не только местонахождение земельного участка, но и приближенность к административному центру, развитость инфраструктуры, вид функционального использования.

Что из этого получилось? Кадастровые казусы. Так, участок земли в Киржачском районе в 65 км от МКАД стоит дешевле, чем аналогичный, но самый ближний к… Владимиру. Были и просто ошибки, которые дорого обойдутся налогоплательщикам: в ТСЖ «Рпень» (поселок напротив «Тандема») по бумагам имеется все - и коммуникации, и школа, и детсад. Вздорожала земля Лакинска. Оказывается, на это повлияла федеральная трасса М7, которая, кроме изувеченных в ДТП и загазованности, ничего жителям не дает.

…После бурных дискуссий члены комитета по экономической политике и собственности приняли решение: рекомендовать депутатам ЗС предложить губернатору области уменьшить своим постановлением нижние границы ставок от кадастровой стоимости участков, предложить муниципалитетам снизить земельный налог, учитывая интересы бизнеса.
Евгения АРЕФЬЕВА.
Фото: Владимир ФИЛИМОНОВ.