Отремонтируем капитально

Проведением капитальных ремонтов жилого фонда  во Владимирской области будет заниматься созданная в соответствии с Жилищным кодексом специализированная некоммерческая организация — «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области». Об идеологии реформ в ЖКХ и реалиях их воплощения в статье Владимира ГАНЕНКО

Из истории вопроса

Создание системы капитального ремонта многоквартирных жилых домов в стране, где все расходы на содержание и ремонт жилого фонда, за исключением ведомственного, ранее несло государство, в переходную постсоветскую эпоху было неизбежно.

В какой-то мере даже удивительно, что для принятия решения о создании региональных фондов капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов понадобилось столько лет. Хотя для этого и были объективные причины – в основном организационно-мировоззренческого характера.

Очевидно, что еще в начале кампании по приватизации жилья авторами реформ слишком много надежд возлагалось на частнособственнические устремления граждан. Дескать, получат люди бесплатно квартиры в собственность, позаботятся и о содержании на должном уровне общедомового имущества. Для наиболее инициативных законодательно был даже предусмотрен прямой путь реализации желаний по принятию ответственности за состояние жилищ в многоквартирных домах – создание товариществ собственников жилья.

По форме, разумеется, задумка правильная, по существу — получилось «как всегда».
В условиях действия еще советских норм патерналистского жилищного законодательства бремя ответственности даже за содержание многоквартирных домов для отдельных групп граждан, юридически объединенных в ТСЖ, получалось не просто накладным, но и попросту невыгодным, а уж капитальный ремонт и вовсе непосильным. В то же время на содержание и ремонты домов, формально остававшихся в муниципальной собственности или, вернее, под муниципально-государственной опекой (а их и сегодня подавляющее большинство), бюджетные средства по-прежнему использовались в гораздо больших объемах. Потому что больше за их ремонт взяться было некому. Передача «бесхозных» домов в ведение управляющих компаний могла решить, хоть и весьма своеобразно – с грехом пополам, с большими издержками, только проблему текущего содержания многоквартирных домов за счет средств граждан.

Выделять из этих средств, даже если бы они на практике использовались управляющими компаниями более эффективно, большие суммы на капитальные ремонты было нереально. Тем более, что у отдельных домов — в зависимости от времени постройки, и условий содержания — необходимость в ремонте все-таки разительная. Сравнить потребности в ремонте, к примеру, какой-нибудь четырех- восьмиквартирной «развалюхи», пятиэтажной «хрущевки» и недавно построенной многоэтажки, пожалуй, в состоянии даже неискушенный рядовой собственник.

Понятно, что никого из жителей относительно благополучных многоэтажных домов, ремонт которых ожидается лишь в далекой перспективе, не греет мысль о неизбежности применения в такой ситуации принципа солидарной ответственности.   Но по-другому, при нынешнем уровне благосостояния большинства российских семей, попросту не получается. С принятием Жилищного кодекса введение дополнительной обязательной платы за капитальный ремонт для жителей многоэтажных домов стало законодательно установленной обязанностью. С принятием решения о создании Фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов на уровне региона это становится ближайшей реальностью.

Как это должно работать

После того, как вновь созданным Фондом совместно с муниципальными и областными властями будет сформирована региональная программа по капитальному ремонту, через два месяца после ее опубликования собственники квартир должны будут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта для своего дома.

Жилищным кодексом предусмотрено два варианта аккумулирования средств: либо на специальном лицевом счете ТСЖ (для домов, в которых не более 30 квартир) или жилищного кооператива (для домов с большим количеством квартир), либо на счете регионального оператора, которым областным законом как раз и определен Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области.

Собственно, первый способ более близок к главенствующей линии поведения государства в новых – капиталистических – обстоятельствах: полностью переложить бремя ремонтов на плечи самих граждан. При этом на начальном этапе для тех, кто намерен всерьез брать этот груз, то есть для граждан, создавших или желающих создать ТСЖ или жилищные кооперативы, кодексом предусмотрено определенное стимулирование. Им дано право в пределах задач, обозначенных кодексом, самостоятельно распоряжаться средствами, накапливаемыми на специальных лицевых счетах ТСЖ или ЖК.

Плюс господдержка

Другое дело, что проводить капитальный ремонт с использованием не только этих средств, но и государственных субсидий (часто это суммы на несколько порядков больше накапливаемых самими гражданами) невозможно вне сроков проведения капитальных ремонтов, обозначенных для каждого конкретного дома в региональной программе. Но все равно это большой плюс для «самоопределившихся». Напомним, до настоящего времени при проведении капитальных ремонтов в рамках госпрограмм необходимым условием софинансирования из фонда реформирования ЖКХ было внесение самими жителями сумм, составляющих не менее пяти процентов от общей стоимости работ.

Сколько на сбор этих средств требовалось сил и нервов инициаторов ремонтов, можно только предполагать. Теперь эти средства будут «автоматически» накапливаться на лицевых счетах ТСЖ и ЖК.

Формально «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области» сможет распоряжаться средствами, аккумулируемыми на лицевых счетах ТСЖ и ЖК, только по поручению самих этих некоммерческих организаций. В то же время средства всех остальных собственников, не создавших ТСЖ или жилищный кооператив, предполагается аккумулировать в самом Фонде, хотя у каждого из домов и будет свой «персональный» лицевой счет.

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, а также для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг и работ. При этом регион несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение фондом обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, поскольку учредителем Фонда капитального ремонта областным законом утвержден департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации области.

Представленная Фонду законом возможность маневрирования средствами граждан, накапливающимися на лицевых счетах многоквартирных домов, теоретически позволяет проводить ремонты домов в соответствии с нормативными сроками в рамках утвержденной региональной программы ремонтов. Во Владимирской области такая программа, рассчитанная на 30 лет, должна быть сформирована и утверждена до конца года. В программу будут включены все многоквартирные дома — вне зависимости от формы управления. Изменения в программу могут вноситься по определенным критериям ежегодно в рамках трехлетних планов ремонтов. В перспективе критерии для включения домов в программу предполагается расширить.

Какой конкретно будет величина взноса на капремонт, который будет выставляться к обязательной уплате для граждан ежемесячно, будет ясно по итогам формирования программы. Пока тариф составит 6,5 рубля за один квадратный метр общей площади жилья. При этом, как отмечают разработчики программы, учтены как объем средств, необходимых для проведения капитальных ремонтов на объектах, включенных в программу ремонтов, так и уровень платежеспособности населения.

Стоит особо подчеркнуть, что средства на капитальный ремонт будут собираться отдельно — помимо тех сумм, которые указываются в квитанциях на оплату услуг управляющих компаний по текущему содержанию общего имущества жилого дома.

Справочно

На что пойдут средства фонда капремонта

Статьей 166 ЖК РФ определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из утвержденного субъектом РФ минимального размера взноса на капитальный ремонт: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и ремонт фасада; установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома.

Опубликовано также в журнале "Стройкомплекс".