Бывшая компания Мельниковых против точечной застройки вокруг «Леруа Мерлен»

В Арбитражном суде Владимирской области под председательством судьи Александра Белова рассматривается дело по исковому заявлению зарегистрированного в Твери ООО «Европейские строительные системы» к владимирской компании ООО «Техника-Инвест» и индивидуальному предпринимателю Петру Мельникову.

Поясним, Петр Мельников — сын известного во Владимирской области предпринимателя, бывшего собственника и генерального директора завода «Автоприбор» Алексея Мельникова и бывшего гендиректора Владимиро-Суздальского музея-заповедника Светланы Мельниковой. ООО «Техника-Инвест» ранее принадлежала представителям семьи Мельниковых, но 12 лет назад они вышли из числа учредителей общества.

Застройщик просит суд обязать владельцев земли предоставить ему сервитут на их участках в микрорайоне «Питомник» города Владимира для прокладывания сети ливневой канализации под нужды строящегося торгового центра французского ретейлера «Леруа Мерлен» (Leroy Merlin).

Микрорайон «Питомник» - часть городской территории, расположенная на выезде из Владимира в сторону Суздаля, ограниченная с юга федеральной трассой М-7 и с востока автодорогой Р-132. В этом месте находятся гипермаркет «Глобус» и торговый центр «Меридиан».

Почему данный микрорайон называется «Питомник» - доподлинно неизвестно. Несколько десятилетий назад, в советские времена, это были пахотные земли колхоза имени XXII съезда КПСС с центральной усадьбой в селе Новое Суздальского района, которые были отчуждены у колхоза-миллиардера для нужд жилищной застройки Восточного района города Владимира.

В 2022 году в микрорайоне «Питомник» началось строительство крупного магазина товаров для дома и ремонта «Леруа Мерлен». В январе 2023 года работы были приостановлены до осени того же года, как сообщалось, по экономическим соображениям. После начала специальной военной операции на Украине Leroy Merlin продолжает свою деятельность в России, правда, сменив название юридического лица с ООО «Леруа Мерлен Восток» на ООО «Ле Монлид». Буквально в самое последнее время стало известно о вероятной замене бренда на «Лемана про».

Земельные участки в «Питомнике» в основном находятся в собственности у юридических и физических лиц. ООО «Техника-Инвест» принадлежит около 40% площадей. Компания застройщик ООО «Европейские строительные технологии» считает, что провести ливневую канализацию для нужд ТЦ «Леруа Мерлен» можно в том числе по двум участкам, принадлежащим «Технике-Инвест» и Петру Мельникову. Для этого собственники должны предоставить застройщику сервитут (право на бессрочное безвозмездное пользование земельными участками). Договориться у сторон не получилось.

ЧЕГО ДОБИВАЕТСЯ ЗАСТРОЙЩИК

ООО «Европейские строительные системы» является собственником двух земельных участков в микрорайоне «Питомник», на одном из которых расположен объект незавершённого строительства — торговый центр «Леруа Мерлен». Ещё в 2019 году перед застройщиком встал вопрос о строительстве сети ливневой канализации для нужд ТЦ. В исковом заявлении указано, что решить эту проблему без получения права ограниченного пользования соседними участками (то есть сервитута) невозможно. В августе 2023 года истец запросил у ответчиков установление сервитута на двух принадлежащих им земельных участках, но они, как указано в иске, эти запросы отставили без ответа. Со всеми остальными собственниками земельных участков, по утверждению застройщика, эти вопросы были урегулированы.

Тогда ООО «Европейские строительные технологии» привлекло эксперта для того, чтобы определить оптимальный вариант установления сервитута для трассировки ливнёвой канализации. А потом обратилось в суд с требованиями обязать ООО «Техника-Инвест» и ИП Мельникова предоставить бессрочный сервитут на двух земельных участках.

ПОЗИЦИЯ ОТВЕТЧИКА

Ответчики пояснили суду в письменном виде, что из исковых требований непонятны параметры планируемой к строительству ливневой канализации и как она будет принимать стоки с запланированной в микрорайоне дороги, а также с зоны перспективной застройки микрорайона «Питомник».

По сведениям ООО «Техника-Инвест», изложенным суду, ещё в 2019 году по заказу ООО «Европейские строительные технологии» был разработан проект на строительство в микрорайоне дороги, предусматривающей в том числе прокладку коллектора ливневой канализации, которая будет принимать стоки с территории строящегося торгового центра «Леруа Мерлен». Затем в 2022 году представители застройщика в ходе переговоров с представителями «Техника-Инвест» сообщали о том, что дальнейшая реализация проекта, в том числе строительство дороги и расширения существующего дорожного полотна, а также согласованное строительство магистральных сетей осуществляться не будет.

Ответчики указывают, что они давали согласие на внесение изменений в ранее разработанные и утвержденные проекты планировок микрорайона лишь при условии, что истцом будет построена часть внутрирайонной дороги и магистральные инженерные коммуникации с техническими показателями, обеспечивающими зону перспективной застройки.

Цитата из возражений ООО «Техника-Инвест» на исковые требования ООО «Европейские строительные технологии»:

Более того, в ООО «Техника-Инвест» полагают, что застройщик в перспективе будет просить отдельные сервитуты для прокладывания сетей связи, электроснабжения, водопровода и водоотведения, что противоречит планам по комплексному развитию микрорайона.

Ответчики настаивают, что у ООО «Европейские строительные технологии» есть иные варианты по прокладыванию ливневой канализации, а не только по их участкам.

ЧЕТЫРЁХПОЛОСНУЮ ДОРОГУ СУЗИЛИ ДО ДВУХ ПОЛОС

После того как спор между хозяйствующими субъектами перешёл в судебную плоскость, ООО «Европейские строительные технологии» предложило новый проект планировки территории микрорайона «Питомник» и её межевания, предусматривающий строительство двухполосной дороги.

Отметим, что в ППТ данной территории от 2007 году предусматривалась четырёхполосная дорога, но застройщик предложил сузить её до двух полос.

Подобные вопросы не могут утверждаться без проведения общественных обсуждений (их ещё называют публичными слушаниями), и они были организованы городским управлением архитектуры и строительства и администрацией Фрунзенского района. Их итоги были подведены 16 мая.

ООО «Техника-Инвест» и ИП Мельников направили письменные возражения на предложенный проект планировки. Они сводятся к следующему: документ разработан с грубыми нарушениями норм Градостроительного кодекса РФ, противоречит генеральному плану города Владимира, муниципальным правилам землепользования и застройки, поэтому не может быть согласован и утвержден.

В частности, в проектной документации отсутствуют сведения о существующей автомобильной дороге в границах территории проектирования, что является грубым нарушением норм законодательства, и влечет нарушение прав и законных интересов правообладателей дороги.

Ответчики настаивают, что изъятие из границ проектирования участка под иные нужды, отличные от строительства автомобильной дороги, противоречит разработанной и утвержденной проектной документации по реконструкции федеральной дороги Р-132в части примыкания к ней существующей дороги от гипермаркета «Глобус».

По их мнению, представленный на общественные обсуждения ППТ разработан исключительно в интересах одного частного лица (заказчика проекта) ООО «Европейские Строительные Технологии» в целях обеспечения проезда к незавершенному строительством торговому центру, в ущерб интересам населении города Владимира, поскольку не учитывает ранее запроектированные дороги микрорайона.

В ООО «Техника-Инвест» склонны полагать, что разработка новой документации может свидетельствовать о намерениях ООО «Европейские Строительные Технологии» сократить расходы на строительство полноценной автомобильной дороги, обеспечивающей необходимые муниципальные нужды, а также переложить на бюджет несение расходов на оформление земельно-правовых отношений.

«МЫ НЕ СОГЛАСНЫ С ТЕМ, ЧТО ХОТЯТ СДЕЛАТЬ ИЗ МИКРОРАЙОНА»

Ситуацию с перспективой развития микрорайона «Питомник» города Владимира на фоне спора хозяйствующих субъектов прокомментировала представитель ООО «Техника-Инвест» в суде Кристина Александрова.

В городе многие проводят параллели, что к юридическому лицу ООО «Техника-Инвест» имеет отношение семья известного владимирского предпринимателя Алексея Мельникова. Это обоснованно?

В составе учредителей и руководителей общества с ограниченной ответственностью «Техника-Инвест» уже более 12 лет нет людей с фамилией Мельников. У кого-то просто остались ассоциации из прошлого.

Когда представители инвестора и мэрии Владимира обозначили, что дорога к зданию будущего торгового комплекса должна быть не четырёхполосной, как предусматривалось проектом 2007 года, а двухполосной?

Надо отметить, что в конце 2022 года — в начале 2023-го инвестор оформил права на землю непосредственно под торговым центром, получил необходимые разрешительные документы, и встал вопрос о строительстве инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры, в частности, дороги, которая входила в проект планировки данного микрорайона. Она соответствовала всем градостроительным документам, и инвестор брал на себя обязательство построить данную дорогу за свой счет. Именно четырёхполосную, как и было указано в документе территориального планирования.

Изначально, с 2007 года, когда был утвержден проект планировки территории микрорайона в целом, перспективная дорога планировалась в четыре полосы, она должна была обеспечивать транспортную доступность всего микрорайона «Питомник», в том числе в целях обеспечения движения общественного транспорта.

О том, что всё-таки будет строиться двухполосная дорога, мы узнали ближе к концу апреля текущего года, когда на официальном сайте администрации города Владимира увидели оповещение о начале общественных обсуждений по утверждению нового проекта планировки и межевания территории данного микрорайона, предусматривающих размещение там линейного объекта «Автомобильная дорога в микрорайоне «Питомник» муниципального образования город Владимир». Заказчиком проекта выступило ООО «Европейские строительные технологии». Этим проектом изменялась вся предыдущая действующая градостроительная документация, и вместо четырех полос автомобильная дорога в микрорайоне «Питомник» стала двухполосной.

Почему застройщик судится именно с ООО «Техника-Инвест»? Какие требования заявляет ООО «Европейские строительные технологии»?

Почему между нами возник спор? Отмечу, что изначально, в 2022 году, мы с ними достаточно успешно обсуждали все вопросы с реализацией проекта, в том числе по проектированию и строительству сетей. Тогда мы, как и некоторые другие собственники земель в данном микрорайоне, шли им навстречу в том, что надо реализовать этот проект. Было много различных проектов соглашений о том, что кто-то строит, кто-то компенсирует часть затрат. Причем, ряд собственников земельных участков в микрорайоне тоже были готовы поучаствовать финансово в строительстве магистральных сетей, поскольку это отвечало общим интересам по развитию территории.

А потом вдруг представитель ООО «Европейские строительные технологии» проинформировал нас, что строительство торгового центра заморожено. Они его консервируют в виде объекта незавершенного строительства и больше никаких инвестиций делать не будут. Соответственно, подвис вопрос со строительством дороги, так как, понятно, что лишние деньги просто так никто вкладывать не будет. Нам предоставили официальное письмо от департамента развития и инвестиций Leroy Merlin, где действительно была указана необходимость законсервировать объект во Владимире, оформить его как незавершенное строительство и передать им. На этом основании мы полагали, что у ООО «Европейские строительные технологии» каких-либо намерений продолжать строительство не имеется.

А потом мы получили исковое заявление, из которого следует, что они требуют предоставить им сервитут для строительства ливневой канализации исключительно для нужд торгового центра, а не магистральные сети, которые позволили бы подключать в том числе перспективную застройку микрорайона. Одновременно с рассмотрением судебного дела, ООО «Европейские строительные технологии» инициировали изменение проекта планировки территории микрорайона «Питомник» в части принадлежащих ООО «Техника-Инвест» земель, при этом изменения коснулись сужения запроектированной дороги с четырех полос до двух.

Они заявляют требования о предоставлении сервитута для строительства ливневой канализации конкретно для торгового центра. При этом просят ее разместить в створе красных линий. То есть в том месте, где по проекту планировки предполагалось строительство четырехполосной дороги для всего микрорайона, и где должны пройти другие инженерные коммуникации для нужд всей территории, то есть магистральные сети.

Почему для вас принципиально не давать согласие на двухполосную дорогу, а только на четырёхполосную?

Мы понимаем, что наши участки находятся на территории, которая предназначена для строительства дороги. Мы с этим согласны в принципе, так как без дороги микрорайона не будет. Но если будет двухполосная дорога, это приведёт к транспортному коллапсу на территории и обесценит все земли, которые находятся рядом, и на развитии микрорайона можно будет поставить крест.

Какая позиция администрации города Владимира в этой истории?

В моем понимании, это тема города, региона. Полагаю, что именно в администрации города Владимира и в правительстве Владимирской области должны думать и контролировать, как будет спланирована, спроектирована дорога как линейный объект и в целом микрорайон для того, чтобы населению было удобно пользоваться инфраструктурой и расположенными здесь объектами, в том числе запланированными.

А пока получается так, что инвестор-застройщик экономит деньги на строительстве полноценной дороги, более того, отдельные проектные решения могут быть непоправимыми в будущем. В частности, прокладка инженерных сетей для нужд торгового центра в месте, где ранее была запроектирована дорога, в перспективе сделает невозможным или существенно затруднительным расширение проезжей части.

В моём понимании, то, что прозвучало на общественных обсуждениях, это не региональная дорога, с учетом ее измененных характеристик, а просто подъезд к торговому центру Leroy Merlin. Более того, мне, как юристу, не совсем понятно, почему вопрос о строительстве подъездных путей к частному торговому центру решается не за счет денег инвестора, а за счет бюджета.

Как такое возможно?

Если на уровне администрации города Владимира решается вопрос об изъятии у нас земельных участков, то за чей счет она должна построиться? Изыматься земля по действующему законодательству может только для государственных и муниципальных нужд.

Всё катится к тому, что город, мало того, что ничего не приобретет от реализации этого проекта, так он еще и потеряет?

Конечно. Мы бы, например, добились того, чтобы дорога была четырёхполосной. Даже если бы мы договорились с ООО «Европейские строительные технологии» о том, что они строят две полосы, но сохраняя за собой права на земельный участок, мы, может быть, достроили бы еще две полосы, или рассмотрели бы проект таким образом, чтобы эта дорога могла быть увеличена до ранее запроектированных параметров. А теперь будет это сделано или нет? Если будет ООО «Европейские строительные технологии» строить, может быть, они оставят у себя на балансе эту дорогу, кто тогда будет к ней пристраивать? Для этого нужна масса разрешений и согласований. Хуже того, если они, по условиям договора, всё передадут обществу с ограниченной ответственностью, которое до недавнего времени называлось «Леруа Мерлен Восток», то есть тому, кто сетью магазинов владеет, тот владеет и объектом недвижимого имущества. И куда нам тогда ехать, чтобы с ними договариваться? Во Францию?

Тем более сейчас пока неизвестно, кто в конечном итоге всем этим комплексом будет управлять...

Конечно. В любом случае, это с иностранными инвестициями компания, поэтому очень сложно о чём-то договариваться в нынешних условиях. У нас есть опыт взаимодействия с «Глобусом», например. Насколько мне известно, «Глобус» всё сам для себя строит, например. То есть инвестиции были полностью их. По нашим сведениям, бюджетных денег в ту историю не было вложено ни копейки — ни в сети, ни в дорогу. Почему в данном случае инвестору такие преференции — не знаю, не могу сказать.

Вы говорили, что ситуация вокруг развития микрорайона решается сразу по двум направлениям — в административном и судебном порядках…

Вопросы прокладывания ливневой канализации решаются в судебном порядке. Речь идёт не об изъятии у нас земельных участков, а об установлении сервитута для прокладки ливневой канализации. Мы в своих возражениях поясняем, что, во-первых, предлагаемая трассировка ливневой канализации может помешать строительству нормальной запроектированной дороги из четырех полос. И вот пока мы эти доводы приводили, у нас появились сведения о проведении общественных обсуждений.

Второе: мы все-таки за то, чтобы в новых городских микрорайонах были запроектированы и строились магистральные коммуникации, а не множество отдельных веток индивидуальных коммуникаций. Это позволит более качественно осуществлять их техническое обслуживание, ну и принцип рационального использования земель так же следует учитывать. И вдруг на суд приходит представитель управления архитектуры и строительства администрации города Владимира и говорит, что пусть будет ливневая канализация конкретно для одного этого объекта, и про проект планировки перспективного микрорайона «Питомник» он ничего не знает.

Возникает вопрос - если там еще 20 торговых центров будет, что у каждого будет своя ливневка? Их нельзя произвольно размещать - они должны пройти все в красной линии в отводе под дорогу. Сколько там может уместиться этих коммуникаций для каждого объекта? Наверно, не очень много. Для каждого объекта не представится возможность построить отдельные сети.

То есть, это, по большому счету, точечная застройка?

Да. Нерациональное использование земельных ресурсов.

Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира участвует в этом судебном процессе?

Да, они в предыдущем судебном заседании по нашему ходатайству были привлечены к участию в деле, пришел их представитель, поддержал полностью истца, считает, что всё так и должно быть. Причём письменной позиции суду в судебном заседании он не представил — устно прокомментировал, и всё. Мы удивлены, потому что, в нашем понимании, всё-таки должны учитываться утверждённые проекты планировок предыдущих периодов, да и Градостроительный кодекс РФ в целом.

Если бы застройщик сам к нам пришел, здесь участие города даже бы не потребовалось. Мы бы договорились с застройщиком, потому что это частная собственность и частные интересы.

Получается, что ваш частный интерес совпадает с общественным?

Мы и надеялись, что управление архитектуры и строительства, как и администрация города в целом нас поддержат, потому что здесь, в данном конкретном случае, на мой взгляд, наши интересы совпадают, и, соответственно, всем надо действовать в каком-то одном — согласованном - ключе. Мы говорим: «Не надо изымать у нас землю за счёт бюджетных средств, мы сервитут предоставим. Постройте только дорогу с теми характеристиками, которые запроектированы, с учетом интересов всего микрорайона «Питомник», а не отдельного владельца торгового центра».

Но пока ситуация складывается следующим образом. Прошли общественные обсуждения нового проекта планировки микрорайона в части строительства дороги, представлено заключение по результатам общественных обсуждений.

В микрорайоне «Питомник» не так уж и много собственников земельных участков, но они не были уведомлены о начале общественных обсуждений. Кстати, они проводились в очень «удобное» время — в майские праздники. Мы не знаем, специально их провели именно тогда или просто так совпало, но, ладно, мы успели направить свои письменные возражения.

Если наши доводы не будут приняты, скорее всего, придется добиваться правды в судебных инстанциях. Мы не согласны с тем, что хотят сделать из микрорайона, в который мы и другие собственники земельных участков, вложили собственные средства. Нам хотелось бы всё-таки повлиять на эту ситуацию именно для того, чтобы и своё положение не ухудшить, и развитию города помочь. Если застройщик из другого города приехал и уехал, то нам во Владимире ещё жить и работать.

Вы намерены оспаривать результаты публичных слушаний по новому проекту планировки микрорайона «Питомник»?

В возражениях на общественные обсуждения по предлагаемому к рассмотрению проекту планировки мы отметили ряд нарушений, в том числе, несоответствие предлагаемого проекта Градостроительному кодексу, генеральному плану города Владимира, правилам землепользования и застройки.

И ещё я все же надеюсь, что на уровне администрации, на уровне региона этот вопрос решится положительно без судов. Мы не особо любим судиться, тем более в данном конкретном случае, когда, на мой взгляд, наши интересы должны совпадать с интересами администрации города Владимира, которая, в свою очередь, должна действовать в интересах горожан.

И если пока ещё есть возможность сделать из «Питомника» красивый и удобный микрорайон, давайте это сделаем вместе. Мы уверены, что и администрация города Владимира, и собственники земельных участков могут договориться и распределить обязанности. Кто-то готов поучаствовать в строительстве коммуникаций. «Техника Инвест» готова предоставить земельные участки. А администрации следовало бы действовать согласно ранее утверждённому проекту планировки. Мы сами — люди бизнеса, и прекрасно понимаем, что инвестору-застройщику выгоднее по минимуму провести затраты, получить заработанное и покинуть этот город, либо перейти на другую точку застройки. Но власти могли бы провести с ним переговоры.

Всё упирается в позицию городских властей?

Совершенно верно. Я считаю, что они могут существенно повлиять на позицию инвестора, и договорится всё-таки о строительстве четырёхполосной дороги в микрорайоне. Это же вопросы транспортной доступности и безопасности. Учитывая, что на территории будет два крупных торговых центра нужно, чтобы радиус разворота здесь был такой, как полагается, чтобы общественный транспорт мог свободно ездить, не создавая заторов, и тогда ни у кого вопросов не будет. Если у нас захотят изъять землю под четырёхполоску, пожалуйста! Мы по данному вопросу даже судиться не будем. Но если сохранить в том виде, в котором сейчас предлагается — с двухполосной дорогой и собственными коммунальными сетями для каждого объекта, мы вынуждены будем отстаивать свои права, потому что мы полагаем, что в интересах инвестора — ООО «Европейские строительные технологии» - мы потеряем наши земельные участки, их инвестиционную привлекательность, потому что микрорайон только начал застраиваться. А в перспективе там ведь ещё предполагается дальнейшее развитие со строительством школы, детских садов, поликлиники и жилых домов. И ко всему этому должны быть организованы нормальные подъездные пути с магистральными инженерными коммуникациями. Мы полагаем, что данный микрорайон должен развиваться комплексно, а не стать ещё одной территорией, испорченной точечной застройкой.

***

Индивидуальный предприниматель Петр Мельников сообщил Зебра ТВ, что он полностью согласен с мнением Кристины Александровой и ему нечего добавить к её словам.

Зебра ТВ направила письменные запросы в ООО «Европейские строительные технологии» и в управление архитектуры и строительства администрации города Владимира с просьбой прокомментировать ситуацию с застройкой микрорайона «Питомник».