Недобросовестных застройщиков меньше не становится

Ты их в дверь, они в окно: сколько ни боролись с недобросовестными застройщиками, их во Владимире меньше не становится. И вместе с тем растут и спрос на квартиры в новостройках, и, соответственно, цена «квадрата». Это значит, что риски покупателей, особенно дольщиков, становятся только выше.

Сейчас во Владимире с присоединенными территориями – 55 площадок, где возводятся многоквартирные дома. Завершить в нынешнем году планируют 29. В этом списке есть и проблемные объекты. Их пытались сдать не один год. Получится – хорошо. Но вряд ли и это полностью решит вопрос с дольщиками. Районные суды Владимира рассматривают множество дел горе-новоселов, а интернет-форумы пестрят разоблачительными сообщениями по поводу застройщиков и их объектов.

Рано радовались
По данным областного департамента строительства и архитектуры, в регионе зарегистрировано 254 обманутых дольщика, из них 110 – во Владимире. Чиновники сообщают о трех проблемных объектах в городе: доме №77 по улице Пугачева, №117 по улице Горького и №1-б в микрорайоне Юрьевец по улице Школьный проезд. На днях на сайте администрации области появилось сообщение, что эти дома сдадут в нынешнем году. Но, как выяснилось позже, по крайней мере, по одному объекту – юрьевецкому – информация была преждевременной. Новый застройщик – компания «Заклад», взявшаяся достраивать дом за обанкротившимся «Росстройинвестом», тоже встретила много препятствий на пути сдачи дома. Сейчас она переоформляет строительную документацию, а это, как известно, дело не быстрое. Так что, увы, ожидания людей на скорое новоселье вновь не оправдались.

Всего в течение первого полугодия во Владимире были удовлетворены требования 12 обманутых дольщиков: один получил квартиру, остальные – денежные компенсации. Возможно, до конца года муниципалитет поможет еще 12-15 горемыкам. Но это если найдутся застройщики, готовые взять на себя решение вопроса дольщиков. Пока, судя по всему, их нет.

Еще тяжелее продвигаются уголовные дела. Два года назад было возбуждено дело по факту хищения денежных средств граждан, внесенных в долевое строительство многоквартирных домов 1-б по Школьному проезду, №6 по улице Тракторной, №77 и 79 по улице Пугачева. В феврале т.г. следствие приостановлено. До сих пор ведутся следствия по факту присвоения 5 млн рублей под предлогом соинвестирования строительства многоквартирного жилого дома №12 на Солнечной и 27 млн рублей под предлогом выполнения строительных работ по возведению жилых домов №75 и 117 на Пугачева и Горького.

А сколько лет говорится о ведении реестра недобросовестных застройщиков! Но до сих пор ни на региональном, ни на муниципальном уровне не разработаны критерии оценки «недобросовестности». На сайте департамента строительства есть перечень застройщиков, ведущих строительство в областном центре. Но многие компании не считают нужным сообщать сроки ввода объекта, корректировки документации, поэтому под объектами стоят пустые графы. Из 55 объектов по 6 в графе сроков указано «Строительство приостановлено», еще по 5 объектам значится «Нет разрешения на строительство», о двух говорится уже как о банкротах. Последняя информация: еще один застройщик, затеявший строительство в микрорайоне Коммунар на улице Центральной, проходит процедуру банкротства.

Кстати, с разрекламированной акцией по размещению информации о недобросовестных компаниях-застройщиках на уличных баннерах вообще получается какая-то чепуха. По крайней мере, за четыре дня поисков нам не удалось найти баннеры по указанным на официальном сайте администрации области
адресам. Возле дома №26 по Суздальскому проспекту и на перекрестке улицы Мира и проспекта Строителей красовались щиты совсем с другими картинками.

Охота пуще неволи
Сотни, тысячи владимирских семей мечтают улучшить жилищные условия. Многие хотят квартиру именно в новостройке. К тому же строящиеся дома гораздо дешевле вторичного фонда. Хотя и там цены не стоят на месте. Если еще недавно стоимость квадратного метра жилья была в районе 35 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас зашкаливает за 40 тысяч. К примеру, дом №77 по улице Пугачева – один из проблемных, с обманутыми дольщиками, но и там цены колеблются от 42 до 45 тысяч рублей за «квадрат».

Спрос на квартиры большой. И поэтому покупатель пощепетильнее, для которого наличие парковок, детских площадок, крышных котельных, подвалов, разумных планировок – вопрос принципиальный, с большим трудом может найти на рынке новостроек что-то подходящее. И если находит – бывает неприятно удивлен ценой. Заплатить за однокомнатную квартиру 2,8 млн рублей сможет далеко не каждая молодая семья.
Поэтому для большинства семей со средним достатком единственный вариант улучшить жилищные условия, за исключением ипотечного кредита, – участие в долевом строительстве. Квартира в доме на этапе нулевого цикла строительства продается за 33-35 тысяч рублей за квадратный метр. Ощутимая экономия. Но риски – значительные. Как же себя обезопасить?

Бумага или опыт
Сейчас на рынке долевого строительства застройщики предлагают такие договора, что юристы за головы хватаются.
- Спрос на недвижимость превышает предложение, поэтому покупатель зачастую вынужден подписывать именно тот договор, который предлагает ему продавец, он не имеет возможности изменить его отдельные пункты. Неоднозначные условия иногда приводят к тому, что покупатель не получает право на объект, который хочет приобрести, – поясняют специалисты департамента строительства и архитектуры области.
Наличие договора именно долевого строительства – большая удача. Чаще всего будущим дольщикам предлагают предварительные договора, векселя, облигации, квитанции об оплате доли. Многие из них на поверку оказываются ничего не значащими бумажками. Главными гарантами дольщика, по мнению специалистов департамента строительства, могут стать разрешение на строительство дома (а это подразумевает наличие оформленного земельного участка и проекта, прошедшего государственную экспертизу) и зарегистрированная в федеральной регистрационной службе проектная документация. Это идеальный вариант сделки.

У риэлторов советы не столь категоричны. Они предлагают положиться на их опыт.
- Клиенты ориентируются на стоимость квадратного метра, планировку квартиры, расположение дома. Некоторые приходят уже с конкретным адресом. Наша компания давно работает на рынке, поэтому мы знаем застройщиков и их дома. С одними успешно сотрудничаем, с другими, чья надежность вызывает сомнения, нет. То же советуем и нашим клиентам. Но порой покупателей очень трудно переубедить, – рассказывает риэлтор Елена Стрелавина.

Поэтому в агентствах есть предложения покупки квартир на нулевом цикле с разрешением на строительство и без него. Разница в цене огромная, без документов квартира в будущем доме продается за 28-29 тысяч рублей за квадратный метр.

Кроме риэлторов и чиновников, беспечным соискателям квартир в новостройках помогают разобраться в паутине долевого строительства участники интернет-форумов. На владимирских сайтах есть множество тем, посвященных долевому строительству и обманутым дольщикам. Из них можно узнать о новых схемах, позволяющих застройщикам оставлять дольщиков в дураках. Также форумчане сообщают о выигранных дольщиками судебных процессах. При всем при этом находится немало форумчан, выражающих готовность пойти на сомнительную сделку при низкой стоимости квартиры или хорошем расположении дома. И это удивительно, ведь речь идет о миллионах рублей! Вот уж поистине умный учится на чужих ошибках, а дурак – на своих.

КСТАТИ
С 1 января 2014 года вступают поправки в отдельные нормативные акты, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Вводится требование о том, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика. Для регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик должен будет представить один из следующих документов:
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
- договор поручительства за надлежащее исполнениезастройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.