Нужно ли преобразование ЖСК в ТСЖ?

Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» с 1 сентября 2006 года признана утратившей силу статья 14 федерального закона № 89 от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», где было предписано жилищным или жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные жилые помещения, в срок до 1 января 2007 года пройти преобразование в товарищества собственников жилья (ТСЖ). В противном случае, по истечении этого срока, не преобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке, по требованию органа, осуществляющего регистрацию юридических лиц.

Давайте, уважаемый читатель, разберемся вместе в этой ситуации. Какие же существуют отличия между ЖСК и ТСЖ?

Первое отличие: разные цели создания. Основной целью при создании ЖСК являлось удовлетворение потребности граждан в жилье, то есть его строительстве.

Основной целью создания ТСЖ является объединение собственников с целью управления домом. Между этими двумя понятиями существует огромная разница.

Следующее отличие заключается в том, что эти объединения граждан созданы на базе совершенно разных законов. ЖСК созданы на базе закона «О кооперации», а в основании создания ТСЖ лежит закон «О собственности». В первом случае, члены ЖСК по решению членов ЖСК имеют право исключить кого-либо из членов кооператива, продать его квартиру другому собственнику, а прежнему выплатить паевой взнос. Во втором случае, по закону о собственности, никто, кроме судебных органов не имеет права лишить собственника жилья.

Третье отличие - разная методика подсчета голосов при решении вопросов на общем собрании.
Голосование в ЖСК осуществляется по принципу: 1 член - 1 голос, в ТСЖ голосование осуществляется по долям, пропорционально доле в общем имуществе. Согласитесь, огромное отличие. Далее. Разночтения в требованиях Жилищного кодекса РФ.

Согласно ст. 129 п.2, ЖСК, в которых хотя бы одним членом выплачен полностью паевой взнос, должны руководствоваться главой 6 Жилищного кодекса РФ. То есть они обязаны привести свои учредительные документы в соответствие со ст. 36-48 названного документа, а именно как собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, и руководствоваться они должны законами о собственности.  Вместе с тем, Жилищный кодекс РФ предусматривает и существование жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Видимо, при создании жилищно-строительных кооперативов законодатель подразумевал, что ЖСК создаются только на момент строительства дома с дальнейшим преобразованием в ТСЖ. А как быть с жилищными кооперативами? Для чего надо было создавать закон «О долевом строительстве»? Ответы на эти вопросы еще следует найти.

И, самое главное, жилищное законодательство за последние годы претерпело множество изменений и дополнений. Уставы ЖСК, разработанные 30-40 лет тому назад, морально устарели и не могут отвечать требованиям сегодняшнего дня. Следовательно, учредительные документы ЖСК необходимо привести в соответствие с законом, а именно провести преобразование ЖСК в ТСЖ. Зарегистрированным и осуществляющим свою деятельность ЖСК, а их сегодня в городе 137, пришло время преобразования в ТСЖ, так как статус ЖСК на сегодняшний день не соответствует существующему правовому полю и действующему жилищному законодательству.

При всех разночтениях Жилищного кодекса РФ вывод очевиден. Преобразование ЖСК необходимо, так как ТСЖ является наиболее прогрессивной формой управления многоквартирными домами. Это вытекает и из Федерального закона № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в котором обозначено, что приоритет при выделении субсидий для проведения капитального ремонта многоквартирных домов будет отдаваться домам, управляемым ТСЖ.
Данное изменение вовсе не означает, что необходимость в приведении своего юридического статуса и учредительных документов ЖСК в соответствие с действующим Жилищным кодексом РФ отпала.
Согласно ст. 129 п.2 Жилищного кодекса РФ, кооперативы, в которых хотя бы одним членом выплачен полностью паевой взнос, должны руководствоваться главой 6 Жилищного кодекса РФ, то есть привести свои учредительные документы в соответствие со ст. 36-48 названного документа, а именно как собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, и руководствоваться они должны законами о собственности. Кроме того, в уставах ЖСК, разработанных 30-40 лет тому назад, до сих пор не учтены изменения жилищного законодательства последних лет. Граждане, проживающие в домах, находящихся в ведении ЖСК, на основании свидетельств о собственности являются собственниками помещений. Соответственно, и учредительные документы должны быть разработаны в соответствии с законом.

До 1.09.06 г. преобразование ЖСК в ТСЖ проводилось без уплаты государственной пошлины. ЖСК, не успевшие пройти процедуру преобразования до указанного срока, вынуждены будут проходить преобразование в налоговых органах на общих основаниях, то есть с уплатой государственной пошлины.
Кроме того, учредительные документы кооперативов морально устарели. Само жилищное законодательство тоже изменилось. Отсюда вытекает необходимость приведения своего статуса и уставных учредительных документов ЖСК в соответствие с действующим жилищным законодательством.
Таким образом, принятый федеральный закон убрал временные рамки, но не отменил необходимость приведения в соответствие с действующим Жилищным кодексом РФ своего статуса и уставных учредительных документов.

По всем вопросам председателям ЖСК и жителям домов, находящихся в ведении ЖСК, можно получить консультации в управлении ЖКХ администрации г. Владимира (ул. Горького, д. 95а, каб. 105;
тел.: 33-01-26).
Управление ЖКХ администрации города Владимира