Застройщики пытаются договориться с банкирами

22.02.2019 20:12 Рубрика: Политика

20 февраля «Совет строителей Владимирской области», президентом которого является директор по строительству ООО «СУ ДСК» Виталий Давидов, провели большое совещание, посвященное развитию строительного рынка 33 региона в условиях сильно меняющегося федерального законодательства.

Напомним, что с 1 июля 2019 года в России фактически отменяется строительство: застройщикам будет запрещено собирать деньги напрямую с граждан, а все финансирование пойдет через банки — то есть, так называемые эскроу-счета.

Анонсированные нововведения ввели профильный рынок буквально в панику. По мнению многих его участников, ужесточающееся законодательство, в котором до настоящего времени не проработаны очень многие конкретные механизмы, может дать эффект, противоположный задуманному. То есть, не исключить дальнейшее появление в России обманутых дольщиков, а, напротив, увеличить их число — в связи с тем, что работающие сегодня на рынке строительные компании попросту не смогут выполнять взятые на себя обязательства в новых обстоятельствах.

На встречу, где, в том числе присутствовал курирующий строительную отрасль вице-губернатор Максим Брусенцов, как раз обсуждались сложные для застройщиков вопросы, связанные с корректировкой федерального законодательства, ведущегося во многом с учетом выдющего сигналы «SOS» мнения представителей строительного бизнеса.

Как пояснил куратор региональной стройки, плотный диалог со строителями на региональном уровне ведется с ноября — то есть, с момента его назначения. Однако только сейчас начинают понемногу вырисовываться реальные очертания предлагаемых застройщикам правил игры.

При этом Брусенцов, обращаясь к представителям ведущих строительных компаний региона, заявил, что на ближайшие две недели запланированы встречи, где более подробно будут обсуждаться профессиональные нюансы отдельных вопросов. А в начале марта состоится большое общее совещание со всеми участниками рынка, куда будут приглашены и представители банковского сектора.

Основные опасения при реализации нового законодательства, регламентирующего правила работы строительной отрасли, застройщики адресуют как раз банковской сфере. Как стало понятно со слов участников встречи, банкиры, без которых участники рынка в ближайшем будущем не смогут пошевелить и пальцем, не слишком стараются наладить диалог и пойти на встречу строителям.

«Это самый больной вопрос. Все банки — коммерсанты. И нам, выполняя государственную задачу, необходимо заставить коммерсантов действовать по правилам страны. Мы уже это обсуждали не один раз — и с банками, и с застройщиками, и вместе, и порознь. В этом, действительно, сложность. А у них на первом плане, конечно, стоит доходность любого проекта и безрисковость любого проекта. Но когда задача формулируется государством — она должна учитываться. Пока они относятся к этому очень скептически: то есть, делают вид, что учитывают, а по факту ничего не делая для этого.

Всех призываю идти в банки, прорабатывать вопросы ваших проектов. Посмотрите, что такое ДОМ.рф, пойдите к ним на сайт, посмотрите, как он работает. Инструкцию мы дадим — проработайте все ваши проекты, которые вы сейчас начинаете. Потому что это даст возможность понять перспективу вашего кредитования. Если у кого-то не получается — быстро дайте информацию в департамент строительства: давайте вместе встречаться и разговаривать — прям в круглосуточном режиме. А, если вы получите отказ, то мы будем помогать этот вопрос решить. Но, если вы придете и скажете: «У меня пять проектов, но я с одними ходил, а с другими не ходил» - это уже будут ваши проблемы. Так что придите со всеми проектами во все четыре банка и отработайте. А дальше будем решать, если будут вопросы», - в разговоре с журналистами пояснил ситуацию Максим Брусенцов.

Максим Брусенцов

При этом вице-губернатор сообщил, что работа с банкирами ведется в очень плотном режиме. Тем не менее, основная надежда у куратора регионального строительства, как впрочем и у высокопоставленных чиновников других регионов, основная надежда на развитие рынка сейчас возлагается на создающийся специально под новые цели банк ДОМ.рф (на базе бывшего АИЖК):

«Создан банк, который сейчас будет играть первую скрипку на этом рынке. ДОМ.рф должен, во-первых, снизить все требования, потому что он — профессионал именно этого рынка и знает, как с ним разбираться. А. во-вторых — он должен, действительно, открыть доступность тех продуктов, которые нужны. И проектно финансирование — самая важная задача. Поэтому, конечно же, это сложность, и мы будем с ней бороться. А надо банки привлекать на какую-то все-таки государственную задачу».

Виталий Давидов

Президент регионального Союза строителей Виталий Давидов подтвердил: для того, чтобы процесс начал перестраиваться на новые рельсы максимально безболезненно, банкам нужно изменить свое отношение к бизнесменам-застройщикам:

«Понятно, что на сегодняшний день многие застройщики уже во многом работают по принципам проектного финансирования, исключающих строительство и организацию пирамид. Главное — чтобы банковское сообщество было настроено и готово было включиться в этот диалог с нами. Регламентно-нормативно сейчас они обеспечены всеми необходимыми действиями. Главное, чтобы они теперь были готовы к этому организационно. Банки становятся вместе с нами исполнителями этой государственной программы. Они — такие же как мы, и нам вместе предстоит решать поставленную задачу. Финансируют — дольщик, гражданин. Он принимает решение построить тот или иной объект. Мы строим, а банк — тоже участник этого процесса».

На фото слева - Иван Аксенов

«Позиции неравновесные. Для застройщика это — вопрос жизни и смерти, а для банка нет», - заявил председатель региональной «Торгово-промышленной палаты» Иван Аксенов.

При этом, обращаясь к застройщикам, Максим Брусенцов заявил, что во всех переговорах с кредитными организациями он, как представитель региональной власти и человек, ответственный за самочувствие строительной сферы, будет однозначно на стороне представителей профильного бизнеса:

«Я банки в кавычках «очень люблю», и всегда «любил», потому что они, к сожалению, много говорят, но не делают. Но давайте начнем. Я надеюсь, что сейчас ситуация поменяется с точки зрения проектного финансирования, потому что это — госзадача. Я на вашей стороне — не на их точно. И все, что вы скажете нужно делать — буду делать. Это очень серьезная зона риска. Но с вашей помощью мы их будем додавливать и заставлять работать».

Кроме вопросов выстраивания отношений с банковской сферой, много внимания на встрече было уделено и другим вопросам и нюансам перехода строительной отрасли на предложенные федерацией новые правила игры.

«Очень важно, что федеральный Минстрой слышит нас, и все исправления первоначальных правил, которые три месяца назад еще были не обсуждены, сегодня обсуждаются и готовы с принятию. Они решают вопросы, и это позволяет думать, что мы не увидим проблемы серьезного масштаба. Она будет сложная, техническая, но не глобальная.

И еще. Конечно же, никто не хочет играть по новым правилам. Все привыкли по старым, и все уже неплохо выстроено. Но, конечно же, будет сложность с переходным периодом — он уже идет и практически на финише. Но, я думаю, что все это в итоге лишь систематизирует рынок и даст возможность более прозрачно жить на нем».

Участвующие в общем разговоре с представители строительной отрасли, пояснили, что, несмотря на то, что правила игры становятся более прозрачными и понятными, у большинства из них по-прежнему осталась масса конкретных и до сих пор нерешенных вопросов. Отвечая застройщикам, Брусенцов предложил, не дожидаясь приглашений на встречи и совещания, направлять вопросы и предложения в департамент строительства и непосредственно ему:

«Методику расчета, в которой будут прописаны четкие критерии, нам еще не дали. Дайте от вашего Союза список условно из десяти вопросов: земля, коммуникации, проектная документация — все то, что мы можем просчитать. Как только вы мне все это пришлете — я сразу отправлю на WatsApp тому, кто все это рассматривает, и будем обсуждать».

Все основные вопросы, которые в настоящее время обсуждают представители власти и строительной сферы, можно условно разделить на два блока: это проблемы компаний, связанные с нюансами работы по новым федеральным правилам и проблемы тех застройщиков, которые на новые правила по разным причинам не перейдут.

«Позиция за два месяца изменилась серьезно. И многие предложения, которые мы отправляли на федеральный уровень — приняты. Либо будут приняты в ближайшую неделю. Владимирская область не стоит в фокусе крупных регионов по строительству. У нас не так много объемов — к сожалению для нас, есть более важные. Но «подальше от начальства — ближе к кухне». Самое главное, чтобы все было решено, что мы планировали», - сказал вице-губернатор.

По словам Брусенцова, при обкатке правил работы нового законодательства в Минстрое, становятся все понятно, какие из работающих на рынке компаний, смогут завершить начатое строительство на старых условиях (то есть, без привлечения к участию в этом процессе банковских структур), а какие — нет.

Ссылаясь на озвученную руководством Минстроя информацию, Брусенцов пояснил, что на существующих сегодня условиях достроить смогут достроить те компании которые 1 июля реализуют начатые проекты на 30%. При этом, правила подсчета этих 30% в настоящее время тоже до конца еще не установлены. Однако и власти, и застройщики подтверждают, что эти правила отсрочки перехода на работу по новому законодательству становятся мягче.

Если раньше в эту цифру включалась, например, почти исключительно «коробка» дома, то теперь засчитывать, вероятнее всего, позволят и подведенные коммуникации, и проектные работы, и благоустройство придомовой территории.

«Есть стоимость строительства. Она может включать в себя разные затраты, начиная от стоимости земли, разработки проектной документации, самого строительства, благоустройства, фасадных вещей и чего-то еще — того, что является затратной частью производства. И вот что именно сейчас будет в эту кубышку входить — Минстрой как раз решает. В проекте постановления правительства, которое они обещают до конца этой недели прислать, будет все учтено и станет окончательно понятно, что будут учитывать.

Раньше обсуждалась только «коробка»: с сетями до первого колодца и с благоустройством именно той дворовой территории, которая относится к конкретному дому. А сегодня появляется возможность довнесения в общую базовую затратную часть, от которой будет считаться 30%, и коммуникации, и выполнение технических условий. Может быть, даже социальные объекты туда добавят, если они входят в сферу строительства застройщика. И все это будет определено в постановлении правительства. И после этого мы поймем, что такое «база». А коммуникации и техусловия могут доходить до 20% стоимости строительства. И часто бывает, что это делается на квартал — и на первом этапе реализации проекта», - сказал вице-губернатор.

При этом Максим Брусенов предостерег участников рынка от попытки спустить процесс на тормозах и пытаться в последний момент договориться с органами власти — то есть, с теми структурами, которые будут определять готовность объекта в соответствии с определенными федерацией критериями:

«Я одну важную вещь скажу. Давайте перестанем играть в игры и делать вид, что у нас что-то может приниматься наперед. Мы сейчас с инспекцией Госстройнадзора будем очень внимательно контролировать данный вопрос: никаких закрытий недостроенных объектов не будет. Пожалуйста, планируйте работу и ускоряйтесь, например, не 31 декабря, когда у вас уже срок пришел, а за несколько месяцев до того, как надо сдать или представить дом. Уровень в 30% будет определяться инспекцией и достаточно жестко — нас будут жестко контролировать. Сейчас в ряде регионов по нескольким объектам предъявили реальные претензии. Это — просто показательная порка. И на днях человек, сидя за селектором, отвечая на такого рода вопросы, ничего не смог сказать. Конечно, они грозят и правоохрарительными органами, и кем-то еще. Но, в первую очередь, они будут проверять вашу работу, а у вас ответственность — в том числе, и уголовная. А вы можете подставить и нас, как органы власти. Мы, конечно, за вас переживаем, но, если вы скажете, что у нас готовность 30%, а мы посчитаем и окажется, что она не 30 — мы ничего не примем».

Вице-губернатор пояснил, что Минстрой назвал и второй критерий, по которому будут отбирать те объекты, строительство которых может быть продолжено на старых условиях. Речь идет о объеме договоров с дольщиками, заключенных на 1 июля 2019 года — то есть, на момент вступления в силу нового законодательства. При этом он и в этом случае предостерег застройщиков от игры с огнем, предложив не использовать сомнительный опыт коллег из других регионов:

«Второй критерий, который также обсуждается — это количество заключенных ДДУ. Сейчас рассматривается вариант от 10% и более. Это немного, а значит уже будет легче. Но, опять же, пожалуйста, давайте так: чтобы не было никаких нерыночных цен - все должно быть в рынке. А то в некоторых регионах уже начали то ли со своими, то ли еще с кем-то заключать.

Слушайте, на самом деле, все настолько прозрачно, что видно каждый дом. Существует «Единая информационная система жилищного строительства», в который вы все должны вести отчетность и представлять материалы. Вот Виталий Юрьевич это знает, но по его «асконовскому» дому ДОМ.РФ как раз прислал претензию в связи с тем, что не предоставлена информация. Так что я вас всех призываю, пожалуйста, не играйте в эту игру. Это развивается в геометрической прогрессии: сначала вы попадаете на штраф в 15 - 40 тысяч рублей, а в итоге нарастающие претензии приводят к остановке объекта. И вы, не выполняя эти требования, подставляете в итоге и нас, потому что мы, с одной стороны, будем вынуждены вас просить строить, но в то же время у нас будет законодательное основание вас остановить, потому что вы, например, просто не разместили фотографию своего объекта».

Вадим Аганин

Одна их главных проблем, которая может застопорить процесс перехода застройщиков на новые правила игры — значительные просрочки, допускаемые в настоящее время подавляющим большинством участников регионального профильного рынка. Судя по озвученным на совещании данным, всего на владимирском рынке сейчас работает 61 компания.

«Если у компании просрочка договора на три месяца, то блокируется выдача ЗОС на следующий объект. Такой вопрос мы задавали в Минстрой — и неоднократно, потому что у нас в субъекте процентов 70 попадает в такую ситуацию. И пока Минстрой — надеюсь, что пока — отвечает однозначно: «Пусть достраивают старые, а потом начнут новые». Но, я думаю, в свете последних событий, когда понятно, что смягчения какие-то идут, эту тему тоже пересмотрят, потому что 70% от общего рынка строительства — это очень много. И это — не только у нас в субъекте», - сказал гендиректор компании «Континент» Вадим Аганин. (напомним, что «Континент» - одна из двух бизнес-структур, работающих во Владимирской области, рискнувших до 1 июля начать обкатывать новое законодательство).

Брусенцов пояснил, что этот вопрос тоже находится в стадии проработки:

«У нас с вами почти у всех просрочки: по статистке, которую мне дают, речь идет про 86% компаний. Насколько я помню, механизм продления отношений с дольщиками законодательно как-то предусмотрен. Проведите эту работу: сейчас нам нужно составить список потенциальных объектов, которые, находясь в просрочке, могут принести нам дополнительных обманутых дольщиков. У нас сейчас мало обманутых дольщиков, но, если мы провалимся — то нас разорвут всех. Точнее, нас-то точно, но и вас по касательной заденет, и рынок точно на это как-то отреагирует».

Еще один важный вопрос, на котором заострил внимание и вице-губернатор, и другие участники совещания, касается тех компаний, которые с 1 июля не смогут перейти на работу по новому законодательству. Максим Брусенцов пояснил, что окончательного законодательного решения на этот счет еще не принято. Тем не менее, гарантировать достройку объектов, которые не соответствуют новым правилам и не подходят под критерии, определенные для тех, кому пока позволят работать по-старому, судя по всему, должен будет региональный бюджет.

«Это уже не общие правила, а исключения и сейчас обсуждается, что они будут добавлены. Я не могу сейчас до конца быть уверен в том, что это произойдет — окончательное решение еще не принято. Оно будет прописано в том числе в постановлении правительства Российской Федерации, которое должно появиться в самое ближайшее время. Вместе с ним или после этого появится методика, в которой будет расписано, как определять застройщика, соответствующего 30-процентному порогу, как определять объекты с точки зрения начала реализации ДДУ. И, в том числе, будет оценена и предложена методика определения того, какие полномочия имеет руководство регионального уровня на принятие тех домов, которые не проходят по критериям в рамках оставления в старой схеме реализации проектов. Это же право, которое мы просили изначально и, слава богу, об этом услышали.

И это не разговор о том, то «Вася не получил, а Петя — получил». Для нас речь идет, прежде всего, о людях, которые купили квартиры, а их застройщик, к сожалению, по срокам или по каким-то другим причинам, не смог выполнить требования, соответствующие постановлением правительства. Поэтому понятно, что здесь у кого-то может возникнуть вопрос наших корыстных целей. Но вы поймите: у меня-то задача — не допустить появления обманутых дольщиков. Это — государственная задача, а все остальное — средства, которые нам либо позволяют, либо не позволяют ее выполнять», - сказал вице-губернатор, поясняя ситуацию журналистам.

Куратор регионального строительства пояснил, что решение о том, риски каких именно кампаний и по каким именно принципам будут гарантированы областным бюджетом, будут приниматься коллегиально. Решение, судя по всему, будет проводиться через региональное ЗакСобрание, так что предполагать, что процесс может быть непрозрачным — вряд ли стоит:

«Решение о том, чьи риски будут гарантированы бюджетом, будет приниматься коллегиально. Это затронет бюджетный процесс, который, скорее всего, предполагает участие депутатов и всего остального. Поверьте, все это будет настолько открыто: здесь нет задачи спасти девятерых, а десятого — накрячить. Везде — люди. Как именно это будет связано с бюджетированием и утверждением бюджетной росписи или строчки в бюджете, я сейчас не знаю. Но право у нас такое будет, и механизм будет разработан. Поэтому здесь я вас лишь радую тем, что это возможно, и это хорошо. Но не факт, что мы это будем делать. Однако, готов эту тему обсуждать. Мы будем смотреть Бюджетный Кодекс, потому что мы сейчас можем встрять в ситуацию другую: что мы хотим, нам разрешили, но мы не можем. Но, я думаю, это все-равно результат — результат нашей совместной работы».

Подводя итоги встречи, президент «Союза строителей Владимирской области» сообщил, что вопросов, связанных с максимально безболезненным переходом региональной строительной отрасли на работу по новому законодательству, еще очень много. Тем не менее, обсуждение и решение поставленных вопросов идет живо и оперативно. Что позволяет участникам рынка надеяться на то, что к 1 июля 2019 года строительная сфера Владимирской области будет чувствовать себя максимально комфортно — с учетом тех обстоятельств, в которые она в принципе поставлена:

«Сегодня мы услышали живую дискуссию и внимание к этому вопросу со всех стороны всех ветвей власти. И надеюсь, что в ближайшее время мы получим ответы, чтобы к июлю подойти полностью подготовленными.

Я надеюсь, что законодательство позволит нам пройти этот этап без трудностей — для этого сейчас все это и обсуждается, и проводятся все мероприятия, чтобы найти пути решения тех вопросов переходного периода, которые на сегодняшний момент есть. Самое главное, у всех застройщиков есть понимание необходимости этих действий. Они во-первых связаны не только с тем, чтобы решить проблему обманутых дольщиков — то есть, граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, которых у нас осталось небольшое количество (но которые, к сожалению, пока остались на территории Владимирской области). Но и — самое главное — недопущение появления их в дальнейшем».

Источник публикации: зебра-тв: власть

www.vladimironline.ru

Застройщики пытаются договориться с банкирами

22.02.2019 20:12 Рубрика: Политика

Источник публикации: зебра-тв: власть

Последние новости