О жилищном строительстве и его перспективах в РФ и во Владимирской области

Судя по опубликованным данным Росстата об объемах жилищного строительства в Российской Федерации в прошлом году, показатели Владимирской области остаются стабильными на общероссийском фоне и в Центральном федеральном округе, но обозначенные аналитиками тенденции развития ситуации на рынке не располагают к выводам о возможности существенного прироста объемов жилищного строительства в регионе в ближайшей перспективе.

Только факты от Росстата

Всего в Российской Федерации в 2013 году введено в эксплуатацию 69 миллионов 390,8 тысячи квадратных метров жилья, из них наибольший объем приходится на Центральный федеральный округ – 19 миллионов 668,3 тысячи квадратных метров.

Традиционно среди регионов лидеров: Московская область, где, как и в прошлом году, отмечены наибольшие объемы введенного в эксплуатацию жилья в России (6,9 млн кв. м — 9,9 процента в общей доле); Краснодарский край – 3,9 млн кв.м (5,7%); Москва – 3,0 млн кв.м (4,5%); Тюменская область – 2,7 млн кв.м (3,9%); Санкт-Петербург – 2,6 млн кв.м (3,7%); Республика Башкортостан – 2,5 млн кв.м (3,6%); Республика Татарстан – 2,4 млн кв.м (3,5%); Ростовская область – 2,1 млн кв.м (3,1%); Челябинская область – 1,8 млн кв.м (2,6%); Свердловская, Самарская и Новосибирская области – около 1,7 млн кв.м (по 2,5%). В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

В следующую группу субъектов РФ, где в эксплуатацию сдано от миллиона до полутора миллионов квадратных метров, вошли: Нижегородская область – 1,5 млн кв. м, Дагестан – 1,5 млн кв. м; Ленинградская (1,3 млн кв. м), Саратовская (1,3 млн кв. м), Воронежская (1,3 млн кв. м), Белгородская (1,3 млн кв. м) области, Ставропольский (1,1 млн кв. м), Красноярский (1,1 млн кв. м), Пермский (1 млн кв.м) края, Кемеровская область – около 1 млн кв. м.

К третьей группе территорий, в которых построено от семисот до девятисот тысяч квадратных метров жилья, можно отнести: Липецкую область — 861,1 тыс. кв.м, Чувашию — 831,1 тыс. кв. м, Пензенскую (829,4 тыс. кв. м), Иркут-скую(829,2 тыс. кв.м), Омскую (822,5 тыс. кв. м) Оренбургскую (787,4 тыс. кв. м), Тамбовскую (702,1 тыс. кв.м) области.

На фоне других регионов

Владимирская область, где в эксплуатацию в 2013 году введено 517,4 тыс. кв.м, находится в этом рейтинге на 38 месте среди областей, которые можно отнести к группе регионов, сдавших в прошлом году в эксплуатацию от 500 до 700 тысяч квадратных метров жилых площадей наряду с такими субъектами Российской Федерации как Алтайский край (663,4 тыс. кв.м), Ульяновская область – 634 тыс. кв. м, Приморский край — 614,2 тыс. кв.м, Калужская область (615,8 тыс. кв.м), Удмуртия — 533,1 тыс. кв. м,Томская (531,3 тыс. кв.м), Рязанская (552,8 тыс. кв.м), Брянская (526,9 тыс. кв.м) и Тульская (503 тыс. кв.м) области.

В общем объеме введенной в России жилой площади сегмент Владимирской области составляет скромные 0,75%, а от введенного в ЦФО – 2,63%. Показатель введенного в эксплуатацию жилья на тысячу человек, рассчитанный исходя из численности населения 1 млн 449,8 тыс. человек по данным переписи 2010 года, составляет 357 квадратных метров.

Средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, во Владимирской области составила в 2013 году 30 133 рубля (30147 руб. — в городах, 28860 руб. – в сельской местности). Для сравнения: по ЦФО – 36974 рубля, в среднем по РФ – 36258 рублей.

В Центральном федеральном округе Владимирская область по показателю объема введенного в эксплуатацию жилья заняла по итогам года 10 место, уступив в этом рейтинге одну позицию по сравнению с 2012 годом. Обошла владимирцев Брянская область, где прирост темпов ввода жилья в эксплуатацию составил в прошлом году 16,3 процента против 1,9 процента во Владимирской области. Стоит, впрочем, отметить, что в 2012 году такие же темпы роста объемов введенного жилья были и у Владимирского региона.

Существенное снижение темпов роста объемов вводимого жилья во Владимирской области по итогам 2013 года особо заметно на фоне других территорий ЦФО. Владимирская область уступает в темпах роста объемов жилья не только той же Брянщине, обошедшей ее в рейтинге, но и всем остальным областям ЦФО, за исключением Калужской.

Тенденции познаются в сравнении

Тем не менее, говорить об устоявшейся тенденции, ориентируясь только на результаты одно-двухгодичного мониторинга этого показателя, в принципе опрометчиво, поскольку данные об объемах вводимого жилья в значительной степени зависят от сроков оформления документов, которые часто бывают произвольными. Кроме того, важно принимать во внимание и базовую величину объема вводимых ранее квадратных метров, выбираемую для сравнения.

К примеру, те же калужские строители, при росте всего в 0,5 процента, в прошлом году сдали в эксплуатацию 612 тысяч квадратных метров. Показатель, до которого еще далеко застройщикам и в Брянской, и во Владимирской областях. В то же время один из лидеров в ЦФО по темпам роста — Смоленская область (157% в сравнении с объемами 2012 года) — сдала в 2013 году в эксплуатацию всего 410,1 тыс.кв. м, а в прошлом году темпы жилищного строительства здесь едва дотягивали до 70 процентов от показателя 2011 года.

Стоит отметить также, что темпы роста объемов вводимого жилья в ЦФО вообще в 2013 году были самыми высокими среди федеральных округов – 8,2 процента (в 2012 году по сравнению с 2011-м было всего 100,9 процента).

В целом по России в 2013 году объем сданного жилья вырос на те же 5,6 процента, что и годом ранее по отношению к 2011 году. А вот в регионах-лидерах, традиционно вводящих в эксплуатацию существенный объем новостроек, ситуация с этой точки зрения менее оптимистична.

По РФ — без оптимизма

Снижение объемов вводимого жилья в прошлом году отмечено в целом ряде крупных субъектов РФ:в Краснодарском крае — на 9,8%, в Свердловской области — на 6,8 процента, в Волгоградской области – на 5,7%, в Ставропольском крае – на 15,1%.

Этот фактор в совокупности с рядом других (к примеру, падением показателя производства добавленной стоимости в секторе строительства в России в 2013 году на 2,4 процента, снижения в 2013 году объемов работ в целом по отрасли) дает основания для пессимистического прогноза развития ситуации на строительном рынке страны в ближайшем будущем.

В частности, прямую связь между снижением объемов вводимого жилья в ряде экономически развитых субъектов Российской Федерации и общим замедлением в стране экономического роста усматривают аналитики, цитируемые «Коммерсантом» (аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин, Управляющий партнер новосибирской DSO Consulting Сергей Дьячков).

К уже приведенным факторам, негативно отражающимся на активности участников строительного рынка, стоит добавить усложнение для застройщиков процедур по документальному сопровождению строительства в связи со вступлением в силу ФЗ №294 от 30.12.2012 г., обязывающего их нести дополнительные временные и финансовые затраты по страхованию ответственности перед участниками долевого строительства.

По мнению экспертов «Коммерсанта», нижняя точка кризиса в наиболее динамично развивающемся секторе строительного рынка, которым является строительство жилья, придется на лето-осень 2014 года.

Прогноз нуждается в коррекции

Впрочем, если принять эту точку зрения, то в расчет необходимо брать определенный временной лаг между событиями, происходящими в регионах с достаточно разнящимися уровнями развития производственной базы и финансового обеспечения. Если в ряде субъектов РФ, о которых речь шла выше, объемы работ по виду деятельности «Строительство» по итогам года составляют величины заметно не дотягивающие до ста процентов, то в той же Владимирской области по итогам 2013 года Росстат фиксирует рост — 103,6 процента. (В целом по России – 98,5%, по ЦФО — 98,8 процента). То есть, в случае реализации данного прогноза, характерные для кризисных периодов негативные явления могут отразиться на показателях жилищного строительства во Владимирской области несколько позже.

Стоит обратить внимание и на динамику такого показателя, как удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, в общем объеме введенного жилья, который косвенно отражает уровень покупательского спроса в тот или иной период.

Общая тенденция – поступательный рост величины этого показателя параллельно росту общих объемов жилищного строительства вплоть до периодов начала финансовых кризисов, когда сначала фиксировалось уменьшение доли населения в построенном жилье, а затем с определенным временным лагом уменьшались и общие объемы. Очевидно, проследить такую динамику можно и на протяжении 1990-2005 годов, но в справочнике Росстата данные за этот период приводятся с разбивкой в пятилетие. А вот на примере данных и по России, и по Владимирской области, начиная с 2005 года, тенденция просматривается более отчетливо, хотя показатель ввода жилья, как уже говорилось, все-таки имеет в какой-то степени плавающий, переходящий характер из-за возможности манипулирования сроками сдачи объектов при оформлении документов.

Определяющий фактор – вложения населения

Тем не менее, с 2005 по 2007 год включительно и общие объемы, и доля жилья,построенного населением, во Владимирской области росли параллельно: 2005 — 327 тыс. кв. м (40,8%), 2006 — 341 тыс. кв. м (45,1%), 2007 — 376 тыс. кв. м (55,4%). В 2008-2010 рост общих объемов продолжился (2008 — 419 тыс. кв. м, 2009 — 451 тыс. кв. м, 2010 — 481 тыс. кв. м) в то время как доля населения в общих объемах стала уменьшаться (2008 – 51,5%, 2009 – 50,4%, 2010 – 49,7%).

Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья.

И это вполне объяснимо – в условиях стагнации и последующего финансового кризиса население как наиболее мобильный участник рынка быстрее и острее реагировало на ухудшение финансовой ситуации и условий кредитования. В то же время застройщики продолжали работы на объектах сначала за счет ранее привлеченных средств, затем удерживая объемы на определенном уровне при максимально возможной экономии, да и возможности кредитования крупными застройщиками не сразу были полностью исчерпаны. Так что ощутимое падение объемов последовало лишь в 2011 году — до 438 тыс. кв. м. Хотя в этом же году за счет увеличения доли населения (до 58,5%), можно сказать, «закладывалась» основа будущего роста общих объемов в 2012 (507,8 тыс. кв. м) и в 2013 (517,4 тыс. кв. м) годах. Особо отметим, что рост доли населения в общем объеме введенного жилья отмечался еще в 2012 году (60,2%), а вот в 2013 году этот показатель упал сразу до уровня 50 процентов. При подтверждении справедливости тенденции это должно проявиться в снижении показателей общих объемов вводимого жилья если не в конце 2014-го, то в 2015 году.

С поправкой на объемы региональных рынков

Впрочем, скорее всего, падение объемов ввода жилья в регионах с относительно небольшим объемом рынка, каким он является и во Владимирской области, традиционно происходит не столь масштабно и с определенным временным лагом по сравнению с проявлением негативных тенденций на рынках крупнейших регионов. Это заметно, в частности, по графику ввода в эксплуатацию жилых домов в расчете на 1000 человек отдельно в городах и в сельской местности.

Об этом свидетельствует и уже упоминавшийся показатель объема работ по виду деятельности «Строительство» в разрезе регионов. В наиболее развитых в строительном плане субъектах РФ с наибольшими объемами жилья в расчете на душу населения падение общестроительных объемов наблюдается с конца 2012 года, в то время как в регионах с относительно низкой базой и, соответственно, более растянутой фазой строительства инерционные явления имеют более выраженный характер.

Прогнозы, как известно, «вещь неблагодарная», даже если базируются на вполне очевидных тенденциях. Тем более, когда речь идет, как уже упоминалось, об относительно небольших объемах строительного рынка или о регионах с заметно превалирующей долей государственных вложений в сферу строительства. Для наглядности: бессмысленно спорить о том, произойдет падение или подъем показателя объемов введенного жилья в Чукотском автономном округе, где, согласно официальным данным Росстата, в эксплуатацию в 2013 году сдано 0,4 тысячи квадратных метров, поскольку на динамику здесь может повлиять любое немотивированное решение властей ли, крупной корпорации или отдельно взятого олигарха. Можно полностью изменить статистические показатели с минуса на плюс, дополнительно введя в эксплуатацию в таком регионе, допустим, с десяток сборных домов для нужд, условно говоря, геологической партии или под организацию экзотического туристического тура.

Владимирская область в зоне неопределенности

Так, возможна корректировка прогнозных оценок и в отношении строительного рынка на территории Владимирской области, разумеется, гораздо более объемного, чем чукотский, но и не столь масштабного, как в крупных российских регионах, о которых речь шла в начале статьи.

На ситуацию в положительную строну здесь вполне может повлиять, к примеру, оперативная реализация уже озвученных планов по осуществлению программных государственных вложений в инфраструктуру территорий, определенных муниципалитетами для комплексной застройки.

То же самое можно сказать и о привлечении дополнительных федеральных средств на реализацию программы переселения граждан из аварийного жилья. (В частности, при условии выделения опережающими темпами средств, предусмотренных программой на пять лет, ставится задача построить оставшийся объем программного жилья до 1 января 2016 года). Реального прироста, хотя, понятно, и не столь масштабного — можно ожидать от реализации внутриобластных программ, к примеру, широко разрекламированных проектов малоэтажной застройки с использованием деревянных домостроительных конструкций. В этой связи стоит отметить, что департаментом строительства и архитектуры администрации области уже озвучены «плановые задания» по введению в эксплуатацию в 2014 году около 530 тысяч квадратных метров жилья.

То есть на региональном уровне при относительно небольших объемах рынка возможности улучшения статистики путем восполнения прогнозируемых потерь в секторе строительства жилья населением за счет увеличения государственных вложений, на определенном временном отрезке, конечно же, есть. Тем более, в условиях, когда нельзя сбрасывать со счетов фактор возможности применения режима ручного управления на уровне межбюджетных отношений. В чем, собственно, и состоит главное отличие ситуации нынешней от процессов на строительном региональном рынке, происходивших в предыдущие годы. Вопрос только в том, как надолго хватит ресурсов тех же регионального и федерального бюджетов, не говоря уже о муниципальных, на фоне прогнозируемого аналитиками общего падения экономической активности в стране.

Владимир ГАНЕНКО