«Вы знаете, что рынок уже провалился?»

Вопрос:

Такой демпинг - это желание хоть как-то вернуть уже вложенные деньги?

Ответ:

Нет. Теперь это не дома. Это - пирамиды. Это желание застройщика не понести ответственность и пережить трудный период. А потом изыскать дополнительные источники финансирования, так как страховка этого не покрывает, и выполнить свои договорные обязательства. Люди, видя что застройщики активно уступают в цене, тоже активно этим пользуются в надежде на то, что именно с ними этого не произойдет, что пирамида рухнет не на его доме, а на чьем-нибудь чужом. Но это русский авось. Все уже рушится, и прецедентов предостаточно.

Вы же понимаете, что такое проектное финансирование? Вот к вам приходит застройщик Александр Игоревич Шамов и говорит: «Хочу построить в Веризино следующий дом или два». Банк говорит: «Давай бизнес-план». И там рассчитано, что цена метра при учете части собственных средств и всех остальных новых обязательств должна составлять, я думаю, не меньше 55 тысяч рублей. 15-20% - это та маржа, которую он может позволить застройщику, а остальное — не позволит. То есть, банк выступает регулятором.

Вопрос:

И как реагирует строительный рынок на эти нововведения?

Ответ:

Когда вам сегодня говорят, что у нас все хорошо, вы не верьте. Нет тех, у кого все хорошо. Все строят не дома, а пирамиды. А пирамиды, сами знаете, имеют тенденцию обрушаться. Поэтому я и принял решение больше не строить. Я определил источники финансирования: при срыве сроков по текущим объектам я должен их доделать, это мои обязательства. А осенью прогнозируется массовое банкротство застройщиков. Вы, наверное, слышали, Urban Group рухнул — один из крупнейших московских застройщиков, занимающихся социалкой. А там несколько миллионов квадратных метров, он у СУ-155, в том числе, забрал проблемные объекты, которые санировали. А на кого в таких случаях ложится обязанность? На плечи государства в лице субъекта. А средств сейчас нет.

Не имеет смысла ничего делать, пока не выстроятся понятные правила игры. Потому что пока все сводится к нашей ответственности, ну, и, может быть, субъекта, который вынужден в случае чего потом разруливать ситуацию с обманутыми дольщиками.

Вопрос:

Есть регионы, где ситуация в строительной отрасли лучше, чем во Владимирской области?

Ответ:

Если честно, я не анализировал. Но везде, где дальше 200 километров от Москвы, сложная ситуация. В Нижнем Новгороде тотальное банкротство крутых застройщиков, которые застраивали город микрорайонами. А Нижний - не Владимир.

Вопрос:

Застройщики между собой общаются, вырабатывают какие-то предложения?

Ответ:

Была рабочая группа в Госдуме по этому закону. Возглавлял ее Васильев — бывший замминистра внутренних дел, который теперь уехал в Дагестан. Я даже хотел к нему ехать, поговорить, но не успел.

Для чего писался этот закон и корректировался таким образом, я не знаю. У меня двоякое ощущение. Скорее всего, это люди просто не видят дальше Садового кольца. Там при стоимости жилья 200-250 тысяч за квадратный метр (+-10% накладных расходов, что предусматривает корректировка этого закона в виде удовлетворения монопольных нужд каких-то структур) эти изменения не так существенны. То есть, у проекта все равно остается рентабельность. Если возьмете даже ближнее Подмосковье или Северное Бутово — там 120-130 тысяч за «квадрат». Это при том, что себестоимость строительства везде примерно одинаковая, ставки налога существенно не отличаются. Там тяжело, но выдерживают. Ощутите разницу: у нас однушка стоит уже 1 миллион рублей (была 1,5), а них стоит — 5. При таких ценах можно, конечно, потерпеть и удовлетворить чьи-то пожелания, узаконенные в форме дополнительной ренты.

Это первое ощущение. А есть еще второе. Все думали, что будет передел рынка. То есть, что у застройщиков, которые владеют большими земельными участками, будут пытаться их выкупить. Но пока этого не ощущается, и пока даже интереса у москвичей к нам нет. Они просто не понимают того, чем мы здесь занимаемся. Я недавно общался с одним крупным столичным застройщиком, и он мне сказал, что на командировочные больше тратит, чем я зарабатываю со всего своего микрорайона. Где бизнес-то? То есть, там понятие «бизнес» применительно к строительству еще осталось, а у нас его уже нет. Лично мы сейчас занимаемся выживанием с целью, в первую очередь, защитить интересы своих дольщиков и уберечь себя от той ответственности, которая чувствуется впереди.

Вопрос:

Правильно ли я поняла, что на уровне региона ситуация сложная по всем застройщикам? Если говорить про ваших конкурентов, темпы снижаются? Или кто-то все-таки продолжает наращивать?

Ответ:

В целом темпы снижаются. Если вы видите, что на каком-то объекте они наращиваются, вы посмотрите всю его величину и сразу поймете, что это тоже пирамида. Идет тотальный демпинг, благодаря которому какое-то количество клиентов затаскивается туда. Затем происходит временный рывок, который потом превратится в то, что вы уже видели. Но не буду говорить про конкурентов. Я вам говорю о своих ощущениях. Уверен, что без помощи государства, без помощи субъекта мы не справимся. А как таковой помощи, кроме критики, мы сегодня не видим и не ощущаем.

Вопрос:

То есть, регион вам все-таки может как-то помочь?

Ответ:

У него мало возможностей. Но, по крайней мере, какие-то шаги он может предпринимать: обратить внимание на отрасль в целом, провести системный анализ, разработать какие-то меры, с точки зрения регуляции, подключить ФАС. Потому что кто еще может регулировать ситуацию на рынке? Цены снижаются, и все это рано или поздно приведет к тому, что на последний этаж, условного говоря, денег не хватит. А у ФАС есть статистические данные, она могла бы за этим следить, это возможно. Но она не хочет, понимает, что, по идее, это ее дело, но в законе это не прописано, поэтому не хочет. В общем, субъект мог бы к этому подключиться — вышел бы, может быть, с законодательной инициативой. Как-то же это делается? Я не специалист в управленческих делах, но если сидеть и смотреть, то ни к чему хорошему это не приведет.

Вопрос:

Вы не говорили с региональными властями об этом?

Ответ:

А я не знаю, хотят люди или не хотят. Там нормальные люди работают, но у них свои дела. Я 20 лет этим занимаюсь, и знаю, что никогда никто перспективно не мыслил. Все смотрят на федеральный центр. А федеральный центр действует совершенно противоположно: он корректирует законы. Правда, возможно, уже поняли, что надо все это отложить. Видите, Меня этого убрали, кого-то там поставили. Но уже поздно. И какие дальше будут шаги, мы не знаем. И потом сейчас есть приоритетные задачи: строительство объектов к Чемпионату мира, еще что-то. А жилье как-то... Все же аплодируют, все растет. Вы видели, как у предыдущего министра все росло? При этом по Москве едешь — треть объектов стоит. И я уж молчу про региональные масштабы. И это мы еще недалеко от Москвы живем, а уж подальше — там совсем неизвестно что. А страна-то большая, есть разные прецеденты. Я знаю, что в один регион нагрянула обширная проверка, и там чуть ли не всех застройщиков арестовали, и представителя Росреестра.

Вопрос:

Это где?

Ответ:

Не скажу. Но аналитики прогнозируют осенью тотальное замедление темпов, а в перспективе — приостановки и банкротства. Мы это видим по той же Москве. Сейчас по Москве и Московской области семь или восемь предприятий с суммарным пакетом того, что придется решать государству, на 15 миллионов квадратных метров. Поэтому тенденция есть. Не зря произошли эти перестановки в правительстве. Но почему слишком долго смотрели на это и хлопали в ладоши? И что теперь будет, я не знаю.

Вопрос:

Как вам назначение Мутко?

Ответ:

Я, если честно, не имею представления об этой личности, кроме телесюжетов и публикаций в интернете про его богатство и состоятельность. Поэтому я оценивать не могу. Оценивают те, кто назначает. Хорошего, я думаю, не стоит ждать, как и от предыдущих. Слышал, что он строил «Зенит-Арену» и что-то про допинг там выступал. А потом сказал, что допинг требуется строительной отрасли. Видимо, это слово для него приоритетное. Я не могу давать оценки его деятельности. Вы же знаете, что эта личность в СМИ неоднозначно оцениваемая.

Вопрос:

Да, даже Медведев при представлении Мутко депутатам Госдумы хихикал.

Ответ:

Но кто-то же принимал решение в отношении него. И мы не можем на это повлиять. А все эти эксперименты в итоге приводят к очень тяжелым последствиям. Так что у нас сейчас - очень простая цель. Нам надо выполнить обязательства по договорам и достроить свои объекты. Если ничего за 2,5 года не произойдет, а будет только хуже, мы не будем больше закладывать дома. Это не значит, что мы не будем работать и строить, но жильем мы заниматься не будем. Но мы должны закончить. И отдать людям то, что им положено. Это — основная цель. Я — мужчина. И я понимаю свою цель так. Если дальше я останусь со своими проблемами, это никого не волнует. Кому я буду интересен, когда нет какого-то политического момента или информационного повода?