о проекте | реклама на сайте

разместить рекламу


RSS Владимирский Электронный Дайджест
RSS Владимирский Электронный Дайджест

Отмена долевого строительства: ближайшие перспективы

07.12.2017 11:10 Рубрика: Экономика


Скоро в нашей стране будет осуществлен переход на новый механизм приобретения строящегося жилья — как известно, Владимир Путин дал поручение правительству совместно с Центробанком до 15 декабря подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Такой переход означает, что продаваться будут только готовые квартиры. Новая схема должна свести к минимуму риск появления обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность», — так прокомментировал изменения глава Минстроя РФ Михаил Мень. Однако, по мнению участников рынка, данная мера несет в себе и негативные последствия.


Елена Афанасьева

На текущий момент около 80% новостроек реализуются посредством заключения договоров долевого строительства. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков, - комментирует бизнес-консультант Елена Афанасьева. - Кроме этого, застройщики используют еще два источника финансирования любого строительного проекта: банковское финансирование и собственные средства. Собственные средства девелопера составляют до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства одного жилого комплекса, средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций. Но на деле девелопер использует не более 30% от выделенного кредита, а продажи квартир по ДДУ начинаются с момента начала стройки.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти в ближайшее время, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. Предполагается, что банки будут вкладывать средства в реализацию жилых проектов, которые и выступят обеспечением долговых обязательств, другими словами, строительство домов будет вестись на деньги банка.

Этот механизм значительно снижает риски для государства — сведет к нулю вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке. Дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, либо страховщиков. Не будет пикетов у зданий администраций городов, люди перестанут писать жалобы в генпрокуратуру, обвиняя государство в слабой контролирующей функции.

Однако переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне с рынка может уйти до 90% девелоперов. А это тысячи оставшихся без работы людей, сотни тысяч неоплаченных рублей в налоговую казну региона. Игроки рынка недвижимости, которые ведут строительство без привлечения банковского финансирования, безусловно, есть. Это — крупнейшие компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства, которые имеют прибыль не только от девелопмента. Например, компания «Аскона Инвест», входящая в состав крупнейшей Группы Компаний «Аскона». Но сколько таких компаний еще есть в регионе?

Вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков. Банковские средства гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков. Банк будет давать деньги на более длительный срок – так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье. Учитывая длительный срок кредитования, а также заложенный в бизнес-план риск непродаж готового жилья, увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции просто неизбежны.

Александр Туробнов

Не нужно быть экспертом, чтобы понимать: данная схема с вероятностью в 99,9% повысит стоимость жилья, - считает дольщик «Танеево Парк» Александр Туробнов. - Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов даст до 60% переплаты по займу, обычная математика. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене готового квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас. Чтобы проектное финансирование заработало, кредит для застройщика должен быть дешевым и долгосрочным, однако у нас в стране сегодня ощущается острая нехватка таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты. Для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, как и гарантии, что девальвация трехгодичной давности не повторится. При полном проектном финансировании отпадет необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, естественно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.

Если есть возможность и желание купить квартиру в новостройке, следует заняться покупкой сейчас, не дожидаясь новых серьезных потрясений на рынке жилья. Чтобы не пополнять ряды тех, кто сегодня оплачивает ипотеку за недострой и вынужден снимать жилье, нужно критически относиться к маркетинговым акциям, обещающим качественное жилье за небольшой бюджет. Застройщик не должен вызывать у вас ни малейшего сомнения в его надежности. Критерии выбора стандартны: репутация и юридическая чистота компании, ликвидность объекта, соблюдение сроков строительства. Последний критерий – главный аргумент в пользу застройщика.

Елена Устинова

Конечно, разрешение ситуации, которая сложилась в стране с обманутыми дольщиками, крайне необходимо. Надо максимально усложнять возможность привлекать средства граждан для компаний без опыта и истории, - комментирует изменения директор по продажам компании «Аскона Инвест» Елена Устинова. – Однако для покупателя жилья эти изменения могут сыграть двоякую роль. С одной стороны, продажи по ДДУ позволяют реализовывать новостройки на этапе строительства. Экономия покупателя может достигать в этом случае до 30%. То есть он может зайти в проект, обладая небольшим бюджетом (0,5-3,0 млн. руб).

С другой стороны, продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует бОльших расходов покупателя – например, это и более крупный ипотечный кредит, чем на этапе строительства, это и размер ипотечной ставки. Неизвестно, что будет через 1-2 года, но даже сейчас проценты по ипотеке для готового жилья значительно выше, чем для строящегося, где действуют программы субсидирования.

Неоспоримый плюс отказа от ДДУ и продажи только готовых квартир – отсутствие строительных рисков для потребителя. И в действительности это достаточно серьезный момент, достойный внимания. Вот только в массовом сегменте, а особенно, в провинции, где разница между себестоимостью строительства и ценой продажи минимальна - это скажется на доступности жилья, а при отсутствии еще и дешевой ипотеки может оказаться критичным для подавляющего большинства потенциальных покупателей.

Получается, что в условиях неопределенности, именно сейчас - самое время для покупки жилья по хорошей цене в домах, до окончания строительства которых остается не больше года. Это позволит и сэкономить на покупке и снизить риски недостроя.

Компания «Аскона Инвест»: г. Владимир, ул. Офицерская, 9А.

Тел. +7 (910) 777-777-1, +7 (4922) 45-10-10. Сайт: askonainvest.ru

Застройщик ООО «СУ ДСК». Проектная декларация и разрешения на строительство – на сайте askonainvest.ru. На правах рекламы.

8 способов купить квартиру в «Танеево Парк» выгоднее



Источник публикации: зебра-тв: бизнес


www.vladimironline.ru


Рассылка новостей на e-mail



только в разделе Экономика

Последние новости

Все новости


Комментарии