Отмена долевого строительства: ближайшие перспективы

На текущий момент около 80% новостроек реализуются посредством заключения договоров долевого строительства. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков, - комментирует бизнес-консультант Елена Афанасьева. - Кроме этого, застройщики используют еще два источника финансирования любого строительного проекта: банковское финансирование и собственные средства. Собственные средства девелопера составляют до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства одного жилого комплекса, средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций. Но на деле девелопер использует не более 30% от выделенного кредита, а продажи квартир по ДДУ начинаются с момента начала стройки.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти в ближайшее время, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. Предполагается, что банки будут вкладывать средства в реализацию жилых проектов, которые и выступят обеспечением долговых обязательств, другими словами, строительство домов будет вестись на деньги банка.

Этот механизм значительно снижает риски для государства — сведет к нулю вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке. Дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, либо страховщиков. Не будет пикетов у зданий администраций городов, люди перестанут писать жалобы в генпрокуратуру, обвиняя государство в слабой контролирующей функции.

Однако переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне с рынка может уйти до 90% девелоперов. А это тысячи оставшихся без работы людей, сотни тысяч неоплаченных рублей в налоговую казну региона. Игроки рынка недвижимости, которые ведут строительство без привлечения банковского финансирования, безусловно, есть. Это — крупнейшие компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства, которые имеют прибыль не только от девелопмента. Например, компания «Аскона Инвест», входящая в состав крупнейшей Группы Компаний «Аскона». Но сколько таких компаний еще есть в регионе?

Вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков. Банковские средства гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков. Банк будет давать деньги на более длительный срок – так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье. Учитывая длительный срок кредитования, а также заложенный в бизнес-план риск непродаж готового жилья, увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции просто неизбежны.