Кадастровые ошибки

10 сентября региональное отделение «Опоры России» организовало семинар для предпринимателей, в рамках которого обсуждались вопросы, связанные с методикой внесения замечаний в отчет и при необходимости последующего оспаривания кадастровой оценки стоимости объектов капитального строительства в 2015 году.

В мероприятии, кроме руководителя регионального отделения «Опоры России» Екатерины Краскиной, приняли участие руководитель аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей во Владимирской области Алла Матюшкина, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Владимирской области Елена Соколова, главный специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Владимирской области Елена Потапова и помощник руководителя управления Росреестра по Владимирской области Алексей Сарыгин.

На встречу пришло, по меркам города Владимира, рекордное число бизнесменов - около 80-ти человек.

Напомним, что по заказу муниципалитетов Владимирской области ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» подготовило «черновик» документа, с которым предложило ознакомиться всем собственникам (как юридическим, так и физическим лицам) в срок до 17 сентября 2015 года. Документ размещен в открытом доступе на сайте федерального Росреестра (правда, скачать его достаточно сложно). Тем не менее, у бизнесменов возникло множество вопросов как к порядку оформления замечаний, так и к дальнейшей процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектов.

В частности, свое отношение к результатам работы по оценке недвижимости в интервью Зебра ТВ высказал владимирский предприниматель Владимир Питиримов — подробнее об этом здесь.

Кадастровая оценка была дана 1 миллиону 100 тысячам объектов, размещенных на территории Владимирской области. Ознакомиться с ее результатами можно здесь. Чиновники пояснили, что оценка объектов недвижимости произведена на дату 1 марта 2015 года, именно тогда из баз данных были выгружены исходные данные.

Первая же проблема, о которой заявили на встрече предприниматели касалась того, что скачать отчет почти нереально. По заявлениям бизнесменов, они качали файл от 8 часов до 2 суток. Но после разархивирования - получили «битый» документ, который к тому же занимает такое количество оперативной памяти, которая вряд ли найдется на большинстве компьютеров, имеющихся в распоряжении пользователей.

По идее, вычисленную оценщиками стоимость объекта можно узнать гораздо проще — вбив его кадастровый номер в строку поиска сайта Росреестра. Этого на данный момент для внесения замечаний по отчету будет достаточно. Но, если они не будут приняты, для последующего оспаривания результатов кадастровой оценки такой путь не годится. При таком подходе невозможно уточнить исходную информацию, на которую ориентировался оценщик, сравнить с предыдущими данными, а самое главное - понять, насколько адекватно оценена недвижимость в сопоставлении с аналогичной собственностью других участников рынка. В этом случае говорить о том, что у предпринимателей (точно также, как и у частных собственников) есть возможность адекватной реакции на происходящее и оперативной помощи госорганам в исправлении допущенных ошибок, не приходится.

Представители Росреестра сообщили присутствующим, что заказчики работ — а ими в данном случае являются муниципалитеты Владимирской области - «очень организованно предоставляли информацию, в результате, никаких проблем или нареканий у исполнителя работ по оценке собственности не возникло».

Сотрудники Росреестра пояснили, что у госорганов, также, как и у собственников, было совсем немного времени для того, чтобы ознакомиться со всем объемом выгруженной оценщиком информации. К слову, новый проект закона, находящегося в настоящее время на обсуждении, предполагает увеличение срока проверки данных и направления жалобы с 20 до 75 дней.

Тем не менее, основной блок претензий уже сформирован. Речь, к примеру, идет о том, что недвижимость, относящаяся к группе «объекты садового, огородного и дачного строительства», оценены невероятно дорого.

«Домики с характеристикой «дощатые стены» оценивались практически дороже, чем жилые объекты капитального строительства в населенных пунктах», - сказала Елена Соколова. Еще одно замечание от мониторящих ситуацию чиновников: «Удельные показатели кадастровой стоимости помещений (квартир), расположенных в одном населенном пункте — в поселке или деревне — имеют сходные характеристики, но отличаются по стоимости более, чем на 100% ». Кроме того, «в отдельных населенных районах также были встречены объекты с удельным показателем кадастровой стоимости для металлических гаражей, превышающей значение таких же гаражей, но с кирпичными стенами». Спикер пояснила, что замечания по таким кричащим ошибкам непременно будут переданы исполнителю работ для их устранения.

Представители Росреестра призывали всех собственников непременно присылать свои замечания по выявленным нарушениям. В противном случае, комиссия, созданная при Росреестре для урегулирования подобных «оценочных» споров, в начале следующего года будет завалена такими делами. Сейчас же осталось буквально несколько дней для того, чтобы урегулировать проблемы, что называется «малой кровью».

Спикеры также сообщили присутствующим, что львиную долю вопросов бизнесменам придется решать с муниципальной властью, которая как раз и является заказчиком произведенной оценки. Правда, сотрудники Росреестра тут же попеняли руководителем муниципалитетов, не потрудившихся упростить жизнь собственникам, выгрузив полученные ими результаты оценки недвижимости на собственных сайтах. По словам Елены Соколовой, полученные ими «экселевские файлики» содержат всю необходимую информацию и в то же время, весят гораздо меньше неповоротливого «информационного кирпича», размещенного на сайте федерального Росрееестра.

Единственным муниципалитетом, сумевшим грамотно распорядиться полученными данными, оказался Суздальский район. «У них есть файлик, где выставлены все результаты оценки. И скачивать никакой отчет не нужно», - сказала Соколова.

Один из самых известных во Владимирской области оценщиков, член правления Российского общества оценщиков Александр Копылов рассказал, что он совместно с комитетом управления муниципальным имуществом администрации города Владимира делает выборку ошибок допущенных оценщиком по имуществу областного центра.

«Получив результаты кадастровой оценки, мы находим ошибки такого характера. Например, по одному и тому же адресу находятся два объекта. Во Владимире на улице Менделеева есть дом №8: кривой-косой - деревянное строение, построенное до 1917-го года. И есть еще один дом №8 с кадастровой стоимостью — 40 миллионов. То есть, по одному и тому же адресу может быть сразу несколько объектов. И понятно, что вам налог будут выставлять не со ста тысяч, а с сорока миллионов», - сказал Копылов.

Представители управления Росреестра по Владимирской области пояснили, что в последние дни у них разрываются телефоны. Специалисты-оценщики и заинтересованные в пересмотре кадастровой стоимости собственники спрашивают о том, какие документы необходимо прикладывать к отправляемой в Росреестр жалобе. В частности, в каком виде присылать результаты коммерческой оценки собственности — по закону, кадастровая стоимость недвижимости не может быть выше рыночной, а значит, это может быть одним из самых весомых аргументов в пользу предпринимателя.

«Прикладывать такие документы - это ваше право. Но хотела бы отметить, что то, что происходит сейчас - это все-таки замечания, а не оспаривание результатов. Отчет о рыночной стоимости вы будете прикладывать, если вы придете в комиссию как юридические или физические лица, но по оспариванию. А о том, что касается просто недовольства результатами оценки ваших объектов недвижимости, вы это можете написать в простой письменной форме», - сказала чиновница.

Помощник руководителя управления Росреестра по Владимирской области Алексей Сарыгин сказал следующее: «Это еще только проект. Он еще не утвержден. Пишете просто кадастровый номер и то, что вы считаете неправильным. Например, резкое увеличение стоимости». Сарыгин, отвечая на вопросы бизнесменов, пояснил, что в том случае, если есть такая возможность, к жалобе лучше приложить, «например информацию, что в соседнем подъезде была продана квартира такого-то числа за такую-то сумму». «Вы же все предприниматели, почти все брали кредиты, а значит - оценивали имущество. Отправляйте информацию по старым рыночным отчетам», - предложил представитель Росреестра.

При этом чиновники обратили внимание бизнесменов на то, что у них нет полномочий по разъяснению результатов кадастровой оценки: обоснованные замечания будут учтены при формировании окончательного отчета, но общих требований к оформлению замечаний в законодательстве в принципе не существует.

Свои рекомендации коллегам-бизнесменам дал председатель комитета по оценке собственности регионального отделения «Опоры России», сертифицированный судебный эксперт по оценочной деятельности, практикующий оценщик и член правления Российского общества оценщиков Михаил Шишкин.

«В 135 ФЗ - единственном документе, на сегодняшний день регулирующим кадастровую оценку и ее оспаривание, говорится о том, что предоставленный оценщиком отчет, в первую очередь, должен быть понятен, читаем и исследуемым потребителем. В том, что нам представлено оценщиками, мы этого, конечно, не видим. Я лично, как специалист, ничего не могу понять в этих кусках файла. Это первое замечание, которое я попросил бы вас туда внести. В 24-ой главе того же закона прописан порядок, как это делать», - сказал Шишкин.

Шишкин посетовал на то, что при массовой оценке объектов недвижимости не может быть учтен целый ряд факторов. В частности, износ зданий, существенно влияющий на его стоимость.

«К сожалению, сама процедура оценки кадастровой стоимости — несовершенна. Вот на что нужно обратить внимание при знакомстве с документами: на несоответствие размеров, местоположения, запятых. Вы, наверно, должны понимать, что пять человек за полгода и полтора миллиона рублей ничего не сделают — никакой нормальный отчет. Это просто вбивание цифр. Будьте внимательны — смотрите данные о своем объекте оценки. Эти данные могут быть решающими при оспаривании», - дает советы Шишкин.

Шишкин также пояснил, что ошибки, на которые сейчас укажут предприниматели, в любом случае, будут учтены в будущем - когда дальше отчет уйдет на экспертизу специалистам.

«Все отчеты об оценке недвижимости подвергаются обязательной экспертизе саморегулируемых организаций оценщиков. И те, давая на них положительные или отрицательные заключения, этими ошибками будут руководствоваться. Эксперт точно не пропустит ваше мнение, понимаете? Если к отчету будет много нареканий, у нас будет возможность отвергнуть этот отчет. Экспертирование кадастрового отчета будет проводиться комиссией экспертов. На это будут смотреть очень серьезно, и тогда именно ваши замечания окажутся необходимы», - сказал оценщик. Шишкин порекомендовал продублировать найденные ошибки обращением в СРО оценщиков, которые будут делать экспертизу отчета.

Руководитель аппарата регионального бизнес-омбудсмена Алла Матюшкина также посоветовала предпринимателям писать как можно больше обращений на внесудебной и досудебной стадии процесса кадастровой оценки: в дальнейшем это поможет избежать судебных издержек и головной боли.

«Информации, которую вы предоставите, будет дана соответствующая оценка, в том числе и органами местного самоуправления, которые затем будут утверждать кадастровую оценку в своих документах», - сказала Матюшкина. По словам руководителя аппарата бизнес-омбудсмена Владимирской области, при серьезных ошибках, связанных с недостоверностью сведений, орган МСУ может исправить недостатки в рамках гарантийных обязательств по контракту и направить соответствующую информацию в органы кадастрового учета.

Если во внесудебном порядке оспорить кадастровую оценку не удалось, бизнесменам придется идти в суд. В суде, по словам Матюшкиной, также есть свои нюансы: «Верховный суд РФ принял постановление №28 от 30 июня 2015-го года. Где разъяснил, как предприниматели и физические лица будут оспаривать кадастровую стоимость. Правила игры очень сильно изменились. Вы знаете прекрасно, что с 6 августа 2014 года у нас перестал существовать Высший арбитражный суд. Его полномочия отошли к Верховному суду. И исходя из этого изменилась и категория споров. Если раньше все предприниматели судились в арбитражных судах, то на сегодняшний день — это суд общей юрисдикции. Для Владимирской области споры о кадастровой стоимости будет слушать Владимирский областной суд. С 15-го сентября вступает в силу Кодекс административного судопроизводства и все правила в данном случае будут регулироваться главой 25 документа «Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости».

Матюшкина пояснила, что сроки рассмотрения дел, связанных с оспариванием кадастровой оценки, строго регламентированы. Судебная тяжба должна уложиться в два месяца. «В исключительных случаях судебный процесс может быть продлен до трех месяцев. Исходя из этого вам и нужно рассчитывать количество судодней для оплаты юриста», - пояснила представитель аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей.

При этом, нужно обратить особое внимание на формулировку требований. Требование об устранении ошибки и требование об изменении в расчете земельного налога — это два разных иска. «Единственное исключение — это расчет кадастровой стоимости по недостоверности сведений. Здесь предприниматель первым пунктом может поставить недостоверность сведений и сразу вторым пунктом может просить установить рыночную стоимость», - сказала Матюшкина.

Представитель владимирского бизнес-омбудсмена также рассказала, что теперь в суд могут идти не только собственники, но и «иные лица, права которых затронуты данной оценкой». Среди них — органы местного самоуправления, бывшие собственники (например, в том случае, если объект недвижимости уже продан, а налоговые долги по нему остались), участники долевой собственности. Право отстаивать в суде снижение кадастровой оценки есть и у арендаторов — в том случае, если кадастровая стоимость влияет на арендную плату. Правда, здесь есть одно «но»: такое право пользователю помещения должно быть предоставлено договором аренды. Результаты кадастровой оценки могут оспариваться в течение пяти лет с момента ее утверждения.

Круг ответчиков по подобным делам тоже изменился. Согласно постановлению Верховного суда РФ, главным ответчиком теперь является орган государственный власти или орган местного самоуправления, утвердивший результаты кадастровой оценки.

Правда, Матюшкина, отвечая на вопросы бизнесменов относительно персональной ответственности представителей власти, подписывающих итоговый отчет, попросила на этом не зацикливаться: «Уважаемые предприниматели, я хочу еще раз подчеркнуть, что на сегодняшний день отчет не утвержден. Несмотря на то, что многие указывают на ошибки, фактически нарушения прав предпринимателей нет пока. Перед этим нам предстоит пройти еще очень сложную процедуру. На сегодняшний день я вас призываю не задумываться о том, кто виноват. Сейчас нужно сделать все для того, чтобы не надо было платить деньги в суде, то есть отстаивать свою позицию в судебном порядке».

Матюшкина посоветовала перед тем, как отправиться в комиссию по оспариванию кадастровой оценки при Росреестре, заказать независимый отчет у оценщика, имеющего хорошую репутацию и позитивный опыт выигрывания подобных дел в суде.

Кроме того, представители регионального отделения «Опоры России» предлагают владимирским бизнесменам принять участие в опросе, инициированном их федеральными коллегами.

"В рамках реализации плана мероприятий "Совершенствование оценочной деятельности", утверждённого распоряжением правительства РФ от 26 сентября 2013 года № 1744-р, и в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 3 сентября 2015 года № Д22и-508 проводит опрос предпринимателей по теме качества предоставления оценочных услуг. Принять участие в исследовании до 17 сентября можно здесь", - сообщается на сайте «Опоры».